Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?
Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss beim späteren Verkauf nicht automatisch Spekulationssteuer zahlen. Entscheidend sind die steuerliche Vorgeschichte der Immobilie, ihre bisherige Nutzung und der tatsächlich erzielte Gewinn.
Die direkte Antwort: Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist grundsätzlich steuerfrei, wenn zwischen dem ursprünglichen Erwerb durch den Erblasser und dem notariellen Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Steuerfreiheit kann außerdem innerhalb dieser Frist möglich sein, wenn die Immobilie ausreichend lange zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Nutzung des Erblassers wird dem Erben dabei zugerechnet. Entsteht kein steuerpflichtiger Gewinn, fällt ebenfalls keine Einkommensteuer auf den Verkauf an.
Der Erbfall startet also keine neue Zehnjahresfrist. Häufig wird zudem übersehen, dass Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn und Erbschaftsteuer zwei verschiedene Themen sind. Ein Verkauf kann nach § 23 EStG steuerfrei sein und trotzdem eine früher gewährte Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim gefährden.
Drei Fälle, in denen der Verkauf steuerfrei bleiben kann
Die umgangssprachliche „Spekulationssteuer“ ist keine eigene Steuerart. Gemeint ist die Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Ob sie anfällt, lässt sich meist mit drei Prüfungen klären.
| Situation | Steuerliche Folge | Entscheidend ist |
|---|---|---|
| Mehr als zehn Jahre seit dem ursprünglichen Kauf | Verkauf regelmäßig steuerfrei | Kaufdatum des Erblassers |
| Ausreichende Eigennutzung | Verkauf trotz kürzerer Frist möglich | Nutzung durch Erblasser oder Erben |
| Kein oder nur sehr geringer Gewinn | keine beziehungsweise keine steuerpflichtigen Einkünfte | Verkaufserlös und anrechenbare Kosten |
Die Freigrenze für den gesamten Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres liegt derzeit bei weniger als 1.000 Euro. Es handelt sich um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag: Erreicht der Gesamtgewinn 1.000 Euro, ist nicht lediglich der übersteigende Betrag steuerpflichtig.
Die Zehnjahresfrist beginnt nicht mit der Erbschaft
Eine Erbschaft gilt für § 23 EStG als unentgeltlicher Erwerb. Deshalb wird dem Erben die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet. Maßgeblich ist regelmäßig der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie entgeltlich erworben hat.
Beispiel: Der Erblasser besaß das Haus bereits länger als zehn Jahre
Der Vater kaufte ein Haus mit notariellem Vertrag am 15. Mai 2012. Er verstirbt im Februar 2026. Seine Tochter erbt die Immobilie und verkauft sie wenige Monate später.
Die Frist beginnt nicht mit dem Tod des Vaters, sondern mit dessen Kauf im Jahr 2012. Da zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, ist der Verkauf im Privatvermögen regelmäßig von der Einkommensteuer nach § 23 EStG befreit.
Dabei spielt es keine Rolle, dass die Tochter das Haus nur wenige Monate besessen hat.
Bei mehreren Erbfällen muss weiter zurückgeblickt werden
Hat bereits der Erblasser die Immobilie unentgeltlich geerbt oder geschenkt bekommen, kann die maßgebliche Anschaffung noch weiter zurückliegen. Dann muss die Übertragungskette bis zu der Person zurückverfolgt werden, die das Grundstück zuletzt entgeltlich gekauft oder aus einem Betriebsvermögen in das Privatvermögen überführt hat.
Für die Prüfung werden deshalb nicht nur Erbschein und Grundbuch benötigt. Wichtig können auch ältere Kaufverträge, Übertragungsverträge und Unterlagen vorheriger Eigentümer sein.
Der notarielle Vertrag entscheidet über die Frist
Für die Berechnung der Zehnjahresfrist kommt es grundsätzlich auf die zugrunde liegenden verbindlichen Rechtsgeschäfte an. Bei Immobilien sind das regelmäßig die notariellen Kaufverträge, nicht die spätere Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe oder Grundbucheintragung.
Wurde die Immobilie am 15. Mai 2015 gekauft, sollte ein steuerfreier Verkauf wegen Fristablaufs nicht ebenfalls am 15. Mai 2025 beurkundet werden. Zu diesem Zeitpunkt sind noch nicht mehr als zehn Jahre vergangen. Ein Verkauf ab dem folgenden Tag liegt zeitlich außerhalb der gesetzlichen Frist.
➡️ Amtlicher Gesetzestext zu § 23 EStG
Eigennutzung kann den Verkauf schon früher steuerfrei machen
Auch innerhalb der Zehnjahresfrist kann der Verkauf steuerfrei bleiben. § 23 EStG enthält dafür zwei Alternativen:
- Die Immobilie wurde zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
- Sie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren in einem zusammenhängenden Zeitraum selbst bewohnt.
Die erste Alternative ist beispielsweise erfüllt, wenn ein Haus gekauft, sofort selbst bezogen und bereits zwei Jahre später wieder verkauft wird. Eine Vermietung zwischen Anschaffung und Verkauf würde diese durchgehende Eigennutzung unterbrechen.
Die Eigennutzung des Erblassers wird angerechnet
Bei einer unentgeltlich geerbten Immobilie wird nicht nur der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers übernommen. Nach den Verwaltungsgrundsätzen wird auch dessen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken dem Erben zugerechnet.
Ein Beispiel:
Die Mutter kaufte ihr Haus im Jahr 2022 und bewohnte es durchgehend selbst. Sie verstirbt im Februar 2026. Ihr Sohn erbt das leer stehende Haus und verkauft es im Oktober 2026.
Obwohl die Zehnjahresfrist noch läuft, kann der Verkauf steuerfrei sein. Die Mutter nutzte die Immobilie im Verkaufsjahr 2026 sowie in den Kalenderjahren 2025 und 2024 selbst. Diese Nutzung wird dem Sohn zugerechnet. Der Leerstand zwischen Todesfall und Verkauf kann unschädlich sein, wenn er mit der beabsichtigten Veräußerung zusammenhängt und die übrigen Voraussetzungen nachweisbar vorliegen.
Drei Kalenderjahre sind nicht drei volle Jahre
Die Formulierung „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ wird häufig falsch verstanden. Es müssen keine vollständigen 36 Monate erreicht werden.
Nach der Finanzverwaltung muss sich die zusammenhängende Nutzung über drei Kalenderjahre erstrecken. Dafür genügt grundsätzlich eine Eigennutzung mindestens am 31. Dezember des zweiten Vorjahres, während des gesamten Vorjahres und mindestens am 1. Januar des Verkaufsjahres. Eine zwischenzeitliche Vermietung oder ein Leerstand im vollständigen mittleren Kalenderjahr kann die Steuerbefreiung dagegen verhindern.
Die oft verwendete Bezeichnung „Dreijahresfrist“ ist deshalb missverständlich. Entscheidend sind drei berührte Kalenderjahre und eine zusammenhängende tatsächliche Nutzung.
Was als eigene Wohnnutzung anerkannt werden kann
Eine Immobilie wird zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn der Eigentümer sie selbst bewohnt. Sie muss nicht zwingend sein Hauptwohnsitz sein. Auch eine nicht vermietete Zweit- oder Ferienwohnung kann für § 23 EStG als eigene Wohnnutzung gelten, wenn sie dem Eigentümer tatsächlich als Wohnung zur Verfügung steht.
Als Eigennutzung anerkannt werden kann außerdem die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, solange für dieses Kind ein Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag besteht. Die alleinige unentgeltliche Überlassung an Eltern, Geschwister oder andere Angehörige genügt dagegen nicht.
Vermietete Räume werden getrennt betrachtet
Wurde ein Haus teilweise selbst bewohnt und teilweise vermietet, kann die Steuerbefreiung auf den selbst genutzten Gebäudeteil beschränkt sein. Der auf die vermietete Einliegerwohnung oder einzelne vermietete Räume entfallende Gewinn kann innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig bleiben.
Selbst eine kurzfristige Vermietung einzelner Räume kann für diesen Bereich schädlich sein. Eine allgemeine Bagatellgrenze für vorübergehend vermietete Räume besteht nach der Rechtsprechung nicht.
Wann beim Verkauf Einkommensteuer entstehen kann
Steuerlich kritisch ist vor allem folgende Kombination:
- Der ursprüngliche entgeltliche Erwerb liegt höchstens zehn Jahre zurück.
- Weder Erblasser noch Erbe erfüllen die Voraussetzungen der Eigennutzung.
- Die Immobilie wurde vermietet oder stand ohne begünstigte Eigennutzung leer.
- Beim Verkauf entsteht ein Gewinn.
Die Höhe der Steuer wird nicht mit einem festen Prozentsatz berechnet. Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn fließt in das zu versteuernde Einkommen ein und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Erben besteuert.
So wird der steuerpflichtige Gewinn ermittelt
Vereinfacht gilt:
Verkaufspreis
– Veräußerungskosten
– maßgebliche Anschaffungs- und Herstellungskosten
= steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn
Bei einer geerbten Immobilie werden grundsätzlich die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers fortgeführt. Wurde die Immobilie vermietet und hat der Erblasser oder Erbe Abschreibungen steuerlich geltend gemacht, mindern diese die anzusetzenden Anschaffungskosten. Dadurch kann der steuerpflichtige Gewinn höher ausfallen als der bloße Unterschied zwischen damaligem Kaufpreis und heutigem Verkaufspreis vermuten lässt.
Zu den abzugsfähigen Veräußerungskosten können je nach Fall beispielsweise unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängende Makler-, Notar- oder Beratungskosten gehören. Renovierungen und laufende Aufwendungen sind dagegen nicht automatisch vollständig vom Verkaufserlös abziehbar.
➡️ Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf genauer erklärt
Kein Gewinn bedeutet keine Steuer auf den Verkauf
Wird eine Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist ohne anwendbare Eigennutzung verkauft, entsteht nicht automatisch eine Steuerzahlung. Besteuert wird der Gewinn.
Übersteigen die maßgeblichen Anschaffungs-, Herstellungs- und Veräußerungskosten den Erlös, liegt kein positiver Veräußerungsgewinn vor. Die genaue Berechnung sollte dennoch geprüft werden, weil frühere Abschreibungen sowie nachträgliche Baumaßnahmen das Ergebnis verändern können.
Erbschaftsteuer und Einkommensteuer dürfen nicht verwechselt werden
Die Erbschaftsteuer betrifft den Erwerb der Immobilie durch den Erben. § 23 EStG betrifft dagegen einen späteren privaten Verkauf. Beide Prüfungen erfolgen unabhängig voneinander.
Ein Haus kann ohne Erbschaftsteuer geerbt worden sein und trotzdem beim Verkauf einen einkommensteuerpflichtigen Gewinn auslösen. Umgekehrt kann Erbschaftsteuer angefallen sein, während der spätere Verkauf wegen abgelaufener Zehnjahresfrist einkommensteuerfrei bleibt.
Vorsicht beim steuerbefreiten Familienheim
Besondere Aufmerksamkeit ist erforderlich, wenn ein Ehepartner oder Kind das selbst bewohnte Familienheim unter den Voraussetzungen des § 13 ErbStG steuerfrei geerbt hat.
Wird die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgegeben oder das Familienheim verkauft, kann die ursprüngliche Erbschaftsteuerbefreiung rückwirkend entfallen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Erbe aus zwingenden Gründen an der weiteren Selbstnutzung gehindert ist. Reine Zweckmäßigkeits- oder wirtschaftliche Überlegungen reichen dafür nicht aus.
Der Verkauf kann somit nach § 23 EStG einkommensteuerfrei sein und dennoch eine Nachversteuerung bei der Erbschaftsteuer verursachen.
➡️ Gesetzliche Regelungen zum geerbten Familienheim
Erbengemeinschaft, Ausgleichszahlung und Schuldübernahme
Gehört die Immobilie mehreren Erben, können diese über das Haus oder die Wohnung nur gemeinsam verfügen. Ein einzelner Miterbe kann nicht allein einen bestimmten Anteil des Hauses an einen Käufer übertragen. Er kann allerdings seinen Erbteil als Ganzes verkaufen; der entsprechende Vertrag muss notariell beurkundet werden.
➡️ Immobilienverkauf durch eine Erbengemeinschaft vorbereiten
Die Auszahlung von Miterben kann steuerlich relevant sein
Übernimmt ein Erbe die Immobilie und zahlt die übrigen Miterben aus, darf nicht ungeprüft davon ausgegangen werden, dass der gesamte Vorgang unentgeltlich ist.
Seit dem Jahressteuergesetz 2024 nennt § 23 EStG ausdrücklich auch Beteiligungen an Gesamthandsgemeinschaften. Dazu gehören insbesondere Erbengemeinschaften. Ältere Veröffentlichungen, die sich ausschließlich auf das BFH-Urteil IX R 13/22 aus dem Jahr 2023 stützen, bilden die aktuelle gesetzliche Regelung daher nicht mehr vollständig ab.
Vor einer Erbauseinandersetzung mit Abfindungszahlungen sollte geklärt werden:
- Wer erhält welchen Vermögensgegenstand?
- Welche Zahlungen werden geleistet?
- Werden Darlehen oder andere Schulden übernommen?
- Welcher Verkehrswert liegt der Aufteilung zugrunde?
- Wann soll die Immobilie anschließend verkauft werden?
Übernommene Schulden können eine Gegenleistung sein
Wird eine Immobilie innerhalb der Familie übertragen und übernimmt der Erwerber im Gegenzug ein Darlehen, kann eine teilentgeltliche Übertragung vorliegen.
Der Bundesfinanzhof hat 2025 entschieden, dass ein solcher Vorgang für § 23 EStG in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen ist. Das Verhältnis richtet sich nach der Gegenleistung im Vergleich zum Verkehrswert. Dies gilt auch, wenn die Gegenleistung unter den historischen Anschaffungskosten liegt.
Eine solche Gestaltung ist nicht mit einer reinen Erbschaft gleichzusetzen und sollte vor der Beurkundung steuerlich geprüft werden.
Vor dem Verkauf diese Unterlagen und Daten prüfen
Eine verlässliche steuerliche Einschätzung setzt voraus, dass die Vorgeschichte nachvollziehbar ist. Hilfreich sind insbesondere:
- ursprünglicher notarieller Kaufvertrag des Erblassers
- spätere Schenkungs- oder Übertragungsverträge
- Erbschein oder eröffnetes Testament
- Grundbuchauszug
- Nachweise über Fertigstellung und größere Baumaßnahmen
- Mietverträge und Zeiträume der Vermietung
- Meldeunterlagen und weitere Nachweise zur Eigennutzung
- Steuerunterlagen über geltend gemachte Abschreibungen
- Rechnungen über anschaffungsnahe oder nachträgliche Herstellungskosten
- Angaben zu übernommenen Darlehen und Ausgleichszahlungen
Parallel zur steuerlichen Prüfung sollte der aktuelle Immobilienwert ermittelt werden. Er entscheidet darüber, ob ein Verkauf wirtschaftlich sinnvoll ist, welche Veräußerungskosten entstehen und welcher Erlös unter den aktuellen Marktbedingungen erreichbar erscheint.
➡️ Geerbte Immobilie professionell bewerten lassen
Eine verbindliche steuerliche Beurteilung darf nur ein Steuerberater beziehungsweise eine entsprechend befugte Stelle vornehmen. Besonders bei Erbengemeinschaften, gemischter Nutzung, mehreren Übertragungen, Ausgleichszahlungen oder einem zuvor steuerbefreiten Familienheim sollte diese Prüfung vor dem Abschluss des Kaufvertrags erfolgen.
Häufige Fragen zum steuerfreien Verkauf einer geerbten Immobilie
Wann kann man ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
Ein geerbtes Haus kann regelmäßig steuerfrei verkauft werden, wenn der ursprüngliche entgeltliche Kauf durch den Erblasser mehr als zehn Jahre zurückliegt. Innerhalb dieser Frist kann die Eigennutzung durch den Erblasser oder Erben zur Steuerfreiheit führen. Entscheidend sind die konkreten Kauf-, Nutzungs- und Verkaufsdaten.
Beginnt die Zehnjahresfrist mit dem Erbfall neu?
Nein. Der Erbfall startet grundsätzlich keine neue Spekulationsfrist. Maßgeblich ist die ursprüngliche entgeltliche Anschaffung durch den Erblasser oder einen früheren Rechtsvorgänger.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus sofort verkaufe?
Nicht automatisch. Ein sofortiger Verkauf kann steuerfrei sein, wenn die Zehnjahresfrist bereits beim Erblasser abgelaufen war oder die Eigennutzungsregel greift. Liegt beides nicht vor, wird nur ein tatsächlich erzielter steuerpflichtiger Gewinn besteuert.
Zählt die Selbstnutzung des Erblassers für den Erben?
Ja. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch den Rechtsvorgänger dem Erben zugerechnet. Dadurch kann ein Verkauf kurz nach dem Erbfall trotz noch laufender Zehnjahresfrist steuerfrei bleiben.
Was gilt bei einer vermieteten geerbten Wohnung?
Wurde die Wohnung vermietet und liegt der ursprüngliche Kauf höchstens zehn Jahre zurück, kann der Verkaufsgewinn steuerpflichtig sein. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist die frühere Vermietung für § 23 EStG grundsätzlich nicht mehr entscheidend.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei einer geerbten Immobilie?
Es gibt keinen festen Steuersatz. Der steuerpflichtige Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz des Erben versteuert. Anschaffungs- und Herstellungskosten, Abschreibungen sowie unmittelbar mit dem Verkauf verbundene Kosten beeinflussen die Höhe des Gewinns.
Kann der Verkauf trotz abgelaufener Spekulationsfrist Erbschaftsteuer auslösen?
Ja. Wurde ein Familienheim erbschaftsteuerfrei übernommen und innerhalb der zehnjährigen Behaltensfrist verkauft oder nicht mehr selbst genutzt, kann die Befreiung rückwirkend entfallen. Das ist von der Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn zu unterscheiden.
Was gilt, wenn ich meine Miterben vor dem Verkauf auszahle?
Ausgleichszahlungen und übernommene Schulden können einen entgeltlichen Erwerb begründen und die steuerliche Beurteilung verändern. Seit der Änderung des § 23 EStG durch das Jahressteuergesetz 2024 müssen Erbengemeinschaften besonders sorgfältig geprüft werden.
Hinweis: Die Angaben dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.