Immobilienpreise Friedrichshafen 2026: Was Wohnungen und Häuser aktuell kosten

Die Immobilienpreise in Friedrichshafen bewegen sich 2026 nicht in eine einheitliche Richtung. Aktuelle Angebotsdaten verorten Eigentumswohnungen überwiegend zwischen rund 4.100 und 4.800 Euro pro Quadratmeter, bei Häusern liegt die Spanne der veröffentlichten Durchschnittswerte ungefähr zwischen 4.000 und 4.550 Euro pro Quadratmeter. Diese Werte sind allerdings nur eine grobe Orientierung: Eine Wohnung nahe dem See, ein älteres Haus in Ailingen oder ein großes Grundstück in Ettenkirch lassen sich nicht mit demselben Durchschnitt bewerten.

Kurzantwort: Für eine Eigentumswohnung in Friedrichshafen kann im Juli 2026 grob mit etwa 4.300 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. Bei Häusern liegt ein realistischer Orientierungswert ungefähr zwischen 4.000 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen, echte Seesicht und sehr gute Mikrolagen können erheblich darüber liegen. Ältere Immobilien mit schlechter Energiebilanz, Modernisierungsstau oder belasteter Lage werden dagegen deutlich niedriger bewertet.

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Immobilienpreise in Friedrichshafen im Juli 2026

Wer nach dem aktuellen Quadratmeterpreis für Friedrichshafen sucht, findet unterschiedliche Ergebnisse. Das ist kein Fehler: Die Anbieter verwenden verschiedene Datenbestände, Berechnungsmodelle, Zeiträume und Objektmischungen.

Die aktuellen Portaldaten zeigen, warum ein einzelner Durchschnittswert mit Vorsicht betrachtet werden muss. Bei Wohnungen liegen zwischen dem niedrigsten und höchsten veröffentlichten Wert mehr als 600 Euro pro Quadratmeter. Bei einer 80 Quadratmeter großen Wohnung entspricht das bereits einer Differenz von rund 48.000 Euro.

Noch aussagekräftiger ist der Vergleich mit dem amtlichen Grundstücksmarktbericht. Dieser basiert nicht auf Inseraten, sondern auf ausgewerteten Kaufverträgen. Die amtlichen Zahlen sind zeitlich etwas älter, zeigen dafür aber, welche Preise tatsächlich vereinbart wurden. Der aktuelle Bericht wurde zum Stichtag 1. Januar 2025 erstellt und wertet unter anderem die Verkäufe des Jahres 2024 aus.

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Wohnungspreise in Friedrichshafen: Das Baujahr macht einen großen Unterschied

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen zeigt der amtliche Grundstücksmarktbericht eine klare Abstufung nach dem Gebäudealter. Für Friedrichshafen wurden 2024 folgende Durchschnittspreise ermittelt:

• Wohnungen mit bereinigtem Baujahr bis 1980: 2.712 €/m²
• Baujahr 1981 bis 1990: 3.283 €/m²
• Baujahr 1991 bis 2000: 3.615 €/m²
• Baujahr 2001 bis 2010: 4.275 €/m²
• Baujahr 2011 bis 2023: 4.937 €/m²

Garagen und Stellplätze sind in diesen Werten nicht enthalten. Wohnungen in Gebäuden mit direktem Seeanstoß wurden ebenfalls ausgeschlossen.

Allein das Baujahr erklärt den Preis aber nicht vollständig. Zwei Wohnungen aus demselben Jahrzehnt können in Friedrichshafen mehrere Zehntausend Euro auseinanderliegen.

Wertentscheidend sind insbesondere:

• die genaue Wohnlage,
• freie, teilweise oder fehlende Seesicht,
• Balkon, Terrasse oder Gartenanteil,
• energetischer Zustand des Gebäudes,
• Höhe der Instandhaltungsrücklage,
• geplante Sanierungen der Eigentümergemeinschaft,
• Aufzug und Barrierefreiheit,
• Stellplatz oder Tiefgaragenplatz,
• Grundriss und Belichtung,
• Leerstand oder bestehendes Mietverhältnis.

In der Vermarktungspraxis zeigt sich besonders bei älteren Wohnanlagen: Eine modernisierte Wohnung allein reicht nicht aus, wenn Dach, Fassade, Leitungen oder Heizung des Gemeinschaftseigentums absehbar hohe Kosten verursachen. Käufer prüfen deshalb Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklagen inzwischen wesentlich genauer.

Eine günstig wirkende Wohnung kann durch eine bevorstehende Sonderumlage erheblich an Attraktivität verlieren. Umgekehrt lässt sich eine ältere, gepflegte Wohnung in einer wirtschaftlich stabilen Eigentümergemeinschaft oft besser verkaufen als eine oberflächlich modernisierte Einheit mit ungeklärten Gemeinschaftskosten.

Neubauwohnungen bleiben eine eigene Preisklasse

Für 2024 verzeichnete der Gutachterausschuss in Friedrichshafen 31 ausgewertete Verkäufe von Neubauwohnungen. Die durchschnittliche Wohnfläche betrug 94 Quadratmeter.

Die Kaufpreise lagen zwischen:

• 5.044 €/m² im Minimum
• 12.895 €/m² im Maximum
• 6.924 €/m² im Durchschnitt

Wohnungen in Gebäuden mit direktem Seeanstoß waren in dieser Auswertung nicht enthalten. Die Werte sehr kleiner Verkaufsgruppen können außerdem stärker durch einzelne Projekte beeinflusst werden.

Der hohe Durchschnitt erklärt sich nicht nur durch moderne Ausstattung. Beim Neubau fließen aktuelle Baukosten, energetische Standards, Planungskosten, Grundstückspreise und häufig auch höhere Anforderungen an Barrierefreiheit und Haustechnik ein.

Trotzdem ist nicht jeder Neubau automatisch gleich viel wert. Käufer unterscheiden genau zwischen:

• zentraler Stadtlage und äußerem Ortsteil,
• dauerhaft freier Aussicht und werblicher „Seenähe“,
• hochwertiger Architektur und einfacher Standardausführung,
• großzügigen Außenflächen und kleinem Austritt,
• ruhiger Lage und Belastungen durch Straße, Bahn oder Gewerbe,
• sofortiger Bezugsfertigkeit und noch bestehenden Baurisiken.

Hauspreise in Friedrichshafen 2026

Bei Häusern reichen die aktuellen veröffentlichten Durchschnittswerte von etwa 4.014 bis 4.546 Euro pro Quadratmeter. Immoportal weist für Juli 2026 rund 4.014 Euro aus, Immowelt etwa 4.546 Euro und Engel & Völkers 4.181 Euro pro Quadratmeter.

Der Quadratmeterpreis ist bei Häusern allerdings weniger aussagekräftig als bei Wohnungen. Ein Hauskauf umfasst schließlich nicht nur Wohnfläche, sondern auch den Bodenwert. Grundstücksgröße, Bebaubarkeit und Mikrolage können den Gesamtwert stärker verändern als wenige zusätzliche Quadratmeter Wohnfläche.

Ein kompaktes, modernisiertes Haus auf einem wertvollen Grundstück kann pro Quadratmeter deutlich teurer sein als ein großes Gebäude mit Sanierungsstau. Bei sehr großen Häusern sinkt der rechnerische Quadratmeterpreis häufig, obwohl der absolute Kaufpreis höher ist.

Besonders genau betrachten Käufer derzeit:

• Heizung und energetischen Zustand,
• Dach, Fenster und Gebäudehülle,
• Feuchtigkeit und mögliche Bauschäden,
• nutzbare statt nur angegebene Wohnfläche,
• Qualität und Größe des Grundstücks,
• Erweiterungs- oder Teilungsmöglichkeiten,
• Stellplätze, Garage und Zufahrt,
• Lärm und tatsächliche Entfernung zum See,
• sofort notwendigen Modernisierungsaufwand.

Aus Erfahrung führt ein zu hoher Preis bei älteren Häusern schnell zu einem Stillstand. Käufer rechnen Sanierungskosten inzwischen früh ein und ziehen diese nicht selten mit einem zusätzlichen Sicherheitspuffer vom Kaufpreis ab.

Wo Immobilien in Friedrichshafen besonders unterschiedlich bewertet werden

Friedrichshafen ist kein einheitlicher Immobilienmarkt. Die Stadt besteht aus der Kernstadt, zahlreichen Stadtteilen sowie den Ortschaften Ailingen, Ettenkirch, Kluftern und Raderach. Zu den weiteren bekannten Wohnbereichen gehören unter anderem Fischbach, Manzell, Schnetzenhausen, Jettenhausen, Löwental und Friedrichshafen-Ost.

Kernstadt und unmittelbare Seenähe

In zentralen und seenahen Lagen können kurze Wege, Aussicht und die Nähe zur Uferpromenade deutliche Preisaufschläge ermöglichen. „Seenähe“ allein reicht aber nicht aus.

Zwischen einer Wohnung mit freiem Blick über den Bodensee und einer Einheit mehrere Straßen hinter dem Ufer besteht ein erheblicher Unterschied. Auch Verkehr, Parkplatzsituation, Gastronomie, Veranstaltungen und die Nähe zu Bahnlinien können den Vorteil einer zentralen Lage relativieren.

Fischbach und Manzell

Fischbach und Manzell verbinden in vielen Bereichen Wohnlage und Nähe zum Bodensee. Entscheidend ist jedoch die jeweilige Straßenseite und Mikrolage. Bahnlinie, Bundesstraße, lokale Zufahrt und tatsächliche Entfernung zum Ufer können schon innerhalb eines kleinen Radius deutliche Preisunterschiede verursachen.

Gerade hier sollte nicht allein mit dem Stadtteilnamen bewertet werden. Eine ruhige Seitenstraße mit Aussicht spricht eine andere Nachfrage an als eine verkehrsbelastete Lage ohne Außenfläche.

Schnetzenhausen und Jettenhausen

In Schnetzenhausen, Jettenhausen und den angrenzenden Wohngebieten spielen ruhige Wohnstraßen, Grundstücksgröße, Familienfreundlichkeit und die Erreichbarkeit der Innenstadt eine wichtige Rolle.

Die Nachfrage ist häufig weniger touristisch geprägt als in unmittelbarer Seenähe. Dafür werden gut nutzbare Gärten, Stellplätze, geeignete Grundrisse und ein ruhiges Wohnumfeld stärker gewichtet.

Ailingen

Ailingen ist mit mehr als 7.900 Einwohnern die größte Friedrichshafener Ortschaft und besteht aus dem Hauptort sowie mehreren Teilorten wie Berg, Wiggenhausen, Bunkhofen, Unterraderach, Lottenweiler und Ittenhausen. Dadurch gibt es auch innerhalb Ailingens keinen einheitlichen Preis.

Ein modernes Haus nahe dem Hauptort ist anders zu bewerten als ein älteres Gebäude in einem kleineren Teilort. Grundstück, Aussicht, Infrastruktur und Fahrzeit spielen hier stärker zusammen als in der kompakteren Kernstadt.

Kluftern, Ettenkirch und Raderach

Kluftern liegt ungefähr acht Kilometer nordwestlich des Stadtzentrums. Ettenkirch ist der nördlichste und flächenmäßig größte Friedrichshafener Stadtteil, während Raderach mit rund 400 Einwohnern besonders klein und ländlich geprägt ist.

In diesen Lagen können Käufer mehr Grundstück, Ruhe und ein dörflicheres Umfeld erhalten. Gleichzeitig sind die Entfernung zum Zentrum, öffentliche Verbindungen, tägliche Arbeitswege und die lokale Versorgung stärker preiswirksam.

Große Grundstücke führen dort nicht automatisch zu einem entsprechend hohen Kaufpreis. Entscheidend ist, ob die Fläche gut nutzbar, erschlossen, teilbar oder zusätzlich bebaubar ist.

Warum aktuelle Preisportale zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen

Immobilienpreise werden häufig so dargestellt, als gäbe es für Friedrichshafen einen einzigen korrekten Quadratmeterpreis. In Wirklichkeit bildet jeder Wert nur einen bestimmten Ausschnitt des Marktes ab.

Unterschiede entstehen unter anderem durch:

• verschiedene Erhebungszeiträume,
• Angebotspreise statt abgeschlossener Kaufpreise,
• unterschiedliche Gewichtung von Häusern und Wohnungen,
• schwankende Zahl aktuell angebotener Immobilien,
• Einbeziehung oder Ausschluss von Neubauten,
• ungewöhnlich hochwertige oder sanierungsbedürftige Angebote,
• unterschiedliche räumliche Abgrenzungen.

Immoportal weist ausdrücklich darauf hin, dass seine Werte auf Angebotspreisen beruhen und tatsächliche Verkaufspreise davon abweichen können. Der Gutachterausschuss verwendet dagegen die Kaufpreissammlung und damit notariell beurkundete Transaktionen.

Deshalb sollte ein Portalwert nicht direkt mit der Wohnfläche multipliziert und als sicherer Immobilienwert angesehen werden.

So stark kann ein Durchschnittswert täuschen

Eine 80 Quadratmeter große Wohnung würde bei einem Orientierungswert von 4.300 Euro pro Quadratmeter rechnerisch etwa 344.000 Euro kosten.

Der tatsächliche Wert kann aber deutlich abweichen:

• moderne Wohnung mit Aussicht, Aufzug und Tiefgarage: spürbar höher,
• gepflegte Bestandswohnung in guter Wohnlage: ungefähr im mittleren Bereich,
• ältere Wohnung mit hohem Hausgeld und Sanierungsrisiko: deutlich niedriger,
• vermietete Wohnung mit geringer Bestandsmiete: andere Käufergruppe und andere Kalkulation.

Bei einem Haus funktioniert die einfache Multiplikation noch schlechter. Ein Gebäude mit 140 Quadratmetern Wohnfläche kann auf einem kleinen Grundstück stehen oder über eine große, möglicherweise teilbare Fläche verfügen. Der Bodenwert verändert den Gesamtpreis erheblich.

Auch nicht genehmigte Ausbauten, falsch berechnete Wohnflächen oder nur eingeschränkt nutzbare Räume können eine vermeintlich einfache Berechnung entwerten.

Steigen oder fallen die Immobilienpreise in Friedrichshafen 2026?

Eine einheitliche Antwort gibt es derzeit nicht. Immoportal meldet gegenüber 2025 bei Wohnungen einen Anstieg von rund 2,94 Prozent und bei Häusern einen leichten Rückgang von 0,40 Prozent. Immowelt weist wiederum einen niedrigeren durchschnittlichen Gesamtpreis als im Vorjahr aus. Die Unterschiede hängen stark von Datenbasis und Objektangebot ab.

Der amtliche Grundstücksmarktbericht beschreibt für das Jahr 2024 ein stabileres Bild: Die Preise von Neubauwohnungen blieben nahezu konstant. Bei gebrauchten Wohnungen hatten sich die Kaufpreise nach dem deutlichen Rückgang 2023 auf einem stabilen Niveau eingependelt.

Daraus ergibt sich für 2026 kein neuer flächendeckender Preisboom. Vielmehr teilt sich der Markt stärker auf:

• gute Lagen und gepflegte Immobilien bleiben gefragt,
• Neubauten bewegen sich weiterhin auf hohem Niveau,
• energetisch schwache Gebäude benötigen realistische Abschläge,
• überhöhte Angebote bleiben länger am Markt,
• korrekt bewertete Immobilien finden weiterhin Käufer.

Die entscheidende Frage lautet daher nicht nur, ob „die Preise in Friedrichshafen“ steigen oder fallen. Wichtiger ist, zu welchem Teilmarkt eine konkrete Immobilie gehört.

Welche Immobilien halten ihren Wert besonders gut?

Wertstabil sind vor allem Immobilien, bei denen mehrere starke Eigenschaften zusammentreffen:

• überzeugende Mikrolage,
• nachvollziehbarer und funktionaler Grundriss,
• guter energetischer Zustand,
• nutzbare Außenfläche,
• Stellplatz oder Garage,
• gepflegtes Gemeinschaftseigentum,
• geringe unmittelbar bevorstehende Investitionen,
• realistisch angesetzter Kaufpreis.

Seesicht ist ein zusätzlicher Vorteil, ersetzt aber keine gute Immobilie. Ein unpraktischer Grundriss, fehlende Stellplätze oder hoher Sanierungsbedarf verschwinden nicht, nur weil der Bodensee vom Balkon aus sichtbar ist.

Was bedeuten die aktuellen Preise für Eigentümer?

Eigentümer sollten sich nicht am höchsten Wert orientieren, den ein Portal anzeigt. Ein unrealistischer Startpreis verlängert häufig die Vermarktung und kann später zu mehreren sichtbaren Preissenkungen führen.

Sinnvoll ist eine Bewertung, bei der mindestens diese Punkte zusammengeführt werden:

1. tatsächliche Vergleichsverkäufe,
2. aktuelle Konkurrenzangebote,
3. genaue Mikrolage,
4. Zustand und Modernisierungen,
5. energetische Qualität,
6. Grundstück oder Miteigentumsanteil,
7. besondere Stärken und erkennbare Risiken.

Mayr Immobilien Bodensee berücksichtigt bei der Immobilienbewertung in Friedrichshafen deshalb nicht nur einen rechnerischen Quadratmeterpreis, sondern die Eigenschaften, die Käufer bei genau dieser Immobilie bezahlen oder als Kostenrisiko abziehen.

Fazit: Ein Quadratmeterpreis ist nur der Ausgangspunkt

Die aktuellen Immobilienpreise in Friedrichshafen liegen 2026 bei Wohnungen grob zwischen 4.100 und 4.800 Euro pro Quadratmeter. Bei Häusern veröffentlichen die großen Anbieter Durchschnittswerte zwischen etwa 4.000 und 4.550 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen lagen laut amtlicher Kaufpreissammlung für 2024 im Durchschnitt bei 6.924 Euro pro Quadratmeter, obwohl direkte Seeobjekte nicht einbezogen wurden.

Für eine einzelne Immobilie kann der passende Wert erheblich höher oder niedriger ausfallen. Friedrichshafen besteht aus sehr unterschiedlichen Teilmärkten: zentrale Seenähe, Fischbach und Manzell, städtische Wohnquartiere, Ailingen sowie die ländlicheren Ortschaften lassen sich nicht in einen gemeinsamen Durchschnitt pressen.

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FRQ – Häufige Fragen zu den Immobilienpreisen in Friedrichshafen

Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in Friedrichshafen 2026?

Für Eigentumswohnungen liegt die aktuelle Orientierung je nach Datenanbieter ungefähr zwischen 4.100 und 4.800 Euro pro Quadratmeter. Bei Häusern bewegen sich die veröffentlichten Durchschnittswerte ungefähr zwischen 4.000 und 4.550 Euro pro Quadratmeter.

Was kostet eine Eigentumswohnung in Friedrichshafen?

Immoportal nennt für Juli 2026 durchschnittlich 4.297 Euro pro Quadratmeter, Immowelt 4.138 Euro und Engel & Völkers 4.785 Euro. Der tatsächliche Preis hängt vor allem von Baujahr, Mikrolage, Zustand, Wohnungsgröße und Eigentümergemeinschaft ab.

Was kostet ein Haus in Friedrichshafen?

Die veröffentlichten Durchschnittswerte liegen derzeit zwischen rund 4.014 und 4.546 Euro pro Quadratmeter. Bei Häusern sind Grundstücksgröße, Bodenwert und Sanierungsbedarf besonders wichtig, weshalb eine reine Berechnung über die Wohnfläche häufig ungenau ist.

Warum unterscheiden sich die Preisangaben der Immobilienportale?

Die Portale verwenden verschiedene Datenbestände, Zeiträume und Berechnungsverfahren. Teilweise werden aktuelle Angebotspreise ausgewertet, während der amtliche Grundstücksmarktbericht auf tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen beruht.

Sind die Immobilienpreise in Friedrichshafen 2026 gestiegen?

Bei Wohnungen zeigen einige aktuelle Angebotsdaten leichte Zuwächse. Bei Häusern ist die Entwicklung eher stabil bis leicht rückläufig. Insgesamt gibt es keinen einheitlichen Trend für sämtliche Lagen und Gebäudearten.

Wie teuer sind Neubauwohnungen in Friedrichshafen?

Die 2024 amtlich ausgewerteten Neubauwohnungen kosteten durchschnittlich 6.924 Euro pro Quadratmeter. Die registrierte Spanne reichte von 5.044 bis 12.895 Euro. Wohnungen in Gebäuden mit direktem Seeanstoß waren nicht enthalten.

Welche Wohnungen sind in Friedrichshafen besonders teuer?

Hohe Preise erreichen vor allem Neubauten, Wohnungen mit echter Seesicht, hochwertige Einheiten in guter Mikrolage sowie Objekte mit Balkon, Aufzug und Stellplatz. Der Stadtteilname allein reicht für eine zuverlässige Einordnung nicht aus.

Kann ich den Wert meiner Immobilie aus dem Quadratmeterpreis berechnen?

Nur sehr grob. Zustand, Baujahr, Energie, Grundriss, Aussicht, Grundstück, Stellplätze und mögliche Sanierungskosten können den Wert erheblich verändern. Eine Multiplikation aus Durchschnittspreis und Wohnfläche ersetzt deshalb keine individuelle Bewertung.