Immobilienpreise Kressbronn 2026: Was Wohnungen und Häuser aktuell kosten
Die Immobilienpreise in Kressbronn am Bodensee bewegen sich 2026 weiterhin auf einem hohen Niveau, entwickeln sich aber je nach Objektart unterschiedlich. Aktuelle Immobilienportale nennen für Eigentumswohnungen durchschnittlich etwa 4.250 bis 4.600 Euro pro Quadratmeter. Bei Häusern reichen die veröffentlichten Orientierungswerte von rund 4.100 bis 5.180 Euro pro Quadratmeter. Die große Spanne zeigt bereits: Für Kressbronn gibt es nicht den einen richtigen Quadratmeterpreis.
Kurzantwort: Eine Eigentumswohnung in Kressbronn kostet im Juli 2026 im Durchschnitt ungefähr 4.300 bis 4.600 Euro pro Quadratmeter. Bei Häusern liegt die grobe Orientierung zwischen 4.100 und 5.200 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen wurden laut amtlicher Kaufpreissammlung zuletzt im Mittel für 7.668 Euro pro Quadratmeter verkauft. Entscheidend bleiben jedoch Baujahr, Zustand, Energieeffizienz, Grundstück und die genaue Lage innerhalb Kressbronns.
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Immobilienpreise in Kressbronn 2026
Wer nach aktuellen Quadratmeterpreisen sucht, findet je nach Anbieter unterschiedliche Werte:
- Immoportal: etwa 4.253 €/m² für Wohnungen und 4.107 €/m² für Häuser
- Immowelt: etwa 4.600 €/m² für Wohnungen und 4.771 €/m² für Häuser
- ImmoScout24: etwa 4.540 €/m² für Wohnungen und rund 5.176 €/m² für Häuser
Dabei handelt es sich hauptsächlich um ausgewertete Angebotspreise. Sie zeigen, mit welchen Preisen Immobilien aktuell am Markt angeboten werden – nicht unbedingt, zu welchem Betrag sie später tatsächlich verkauft werden.
Bei einer 80 Quadratmeter großen Eigentumswohnung führt die Spanne der Portalwerte bereits zu rechnerischen Kaufpreisen zwischen rund 340.000 und 368.000 Euro. Stellplatz, Garage, Gartenanteil oder besondere Seelage kommen gegebenenfalls noch hinzu.
Für ein Haus funktioniert die einfache Multiplikation noch schlechter. Dort beeinflussen Grundstücksgröße, Bodenwert, Bebauungsmöglichkeiten und Sanierungsbedarf den Gesamtpreis meist stärker als einige zusätzliche Quadratmeter Wohnfläche.
Amtliche Kaufpreise für Wohnungen in Kressbronn
Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Östlicher Bodenseekreis bietet eine zweite und besonders wichtige Datengrundlage. Er basiert auf notariell abgeschlossenen Kaufverträgen und nicht nur auf veröffentlichten Inseraten.
Die derzeit aktuellen amtlichen Detailzahlen betreffen das Auswertungsjahr 2024. Bei gebrauchten Eigentumswohnungen in Kressbronn ergaben sich folgende Durchschnittswerte:
| Bereinigtes Baujahr | Verkäufe | Ø Wohnfläche | Preisspanne | Durchschnitt |
|---|---|---|---|---|
| bis 1980 | 5 | 74 m² | 1.815–2.986 €/m² | 2.454 €/m² |
| 1981–1990 | 15 | 84 m² | 2.680–4.306 €/m² | 3.542 €/m² |
| 1991–2000 | 12 | 58 m² | 3.281–9.255 €/m² | 4.589 €/m² |
| 2001–2010 | 3 | 84 m² | 3.694–9.250 €/m² | 5.886 €/m² |
| 2011–2023 | 5 | 77 m² | 4.339–10.104 €/m² | 6.711 €/m² |
| Neubauwohnungen | 15 | 128 m² | 4.880–9.556 €/m² | 7.668 €/m² |
Garagen und Stellplätze sind in diesen Quadratmeterpreisen nicht enthalten. Außerdem wurden Eigentumswohnungen in Gebäuden mit direktem Seeanstoß aus den amtlichen Auswertungen herausgenommen. Gerade das besonders hochpreisige Kressbronner Seesegment ist in den Durchschnittswerten deshalb nicht vollständig abgebildet.
Bei kleinen Verkaufszahlen können einzelne außergewöhnliche Immobilien den Durchschnitt stark verändern. Der Gutachterausschuss weist ausdrücklich darauf hin, dass Auswertungen mit wenigen Verkäufen nicht als vollständig repräsentative Marktdaten verstanden werden dürfen.
Was Eigentumswohnungen in Kressbronn wirklich kosten
Die amtlichen Daten zeigen deutlicher als jeder allgemeine Portalwert, wie groß die Unterschiede innerhalb des Wohnungsmarktes sind. Zwischen einer älteren Bestandswohnung und einer neueren oder hochwertig gelegenen Einheit können mehrere Tausend Euro pro Quadratmeter liegen.
Ältere Wohnungen bis Baujahr 1980
Der amtliche Durchschnitt lag für diese Gruppe bei 2.454 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede ältere Wohnung günstig ist.
Eine umfangreich modernisierte Wohnung kann deutlich darüber liegen. Gleichzeitig können folgende Punkte den Wert drücken:
- alte Zentralheizung oder hohe Heizkosten
- ungedämmte Fassade
- sanierungsbedürftiges Dach
- niedrige Instandhaltungsrücklage
- bevorstehende Sonderumlagen
- fehlender Balkon oder Stellplatz
- kein Aufzug in höheren Etagen
- ungünstiger oder stark zergliederter Grundriss
In Preisgesprächen zeigt sich immer wieder, dass Käufer nicht nur den sichtbaren Zustand der Wohnung betrachten. Sie prüfen auch das Gemeinschaftseigentum. Eine frisch renovierte Wohnung verliert an Attraktivität, wenn an Dach, Fassade oder Heizung hohe Ausgaben bevorstehen.
Wohnungen der Baujahre 1981 bis 2000
Diese Wohnungen lagen amtlich zwischen durchschnittlich 3.542 und 4.589 Euro pro Quadratmeter. Die Bandbreite innerhalb der Gruppen war allerdings erheblich.
Besonders große Unterschiede entstehen durch:
- bereits erfolgte energetische Modernisierungen
- Qualität der Eigentümergemeinschaft
- Rücklagen und geplante Maßnahmen
- Balkon, Terrasse oder Gartenanteil
- Stellplatz oder Tiefgarage
- tatsächliche Aussicht
- bestehendes Mietverhältnis
Eine Wohnung aus den 1990er-Jahren kann preislich nahe an einem deutlich neueren Objekt liegen, wenn Gebäude, Haustechnik und Gemeinschaftseigentum gut gepflegt wurden. Umgekehrt reicht ein jüngeres Baujahr allein nicht für einen hohen Preis.
Wohnungen ab 2001
Für die Baujahre 2001 bis 2010 lag der amtliche Durchschnitt bei 5.886 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen aus den Jahren 2011 bis 2023 erreichten im Durchschnitt 6.711 Euro.
Bei diesen Immobilien erwarten Käufer in der Regel:
- zeitgemäße Energiewerte
- einen funktionalen Grundriss
- Balkon oder Terrasse
- moderne Bäder
- Stellplatz oder Tiefgarage
- geringe kurzfristige Sanierungsrisiken
Fehlen diese Eigenschaften, wird der Preis trotz jüngeren Baujahrs hinterfragt.
Neubauwohnungen in Kressbronn bleiben besonders teuer
Im Auswertungsjahr 2024 wurden 15 Neubauwohnungen berücksichtigt. Die durchschnittliche Wohnfläche betrug ungewöhnlich großzügige 128 Quadratmeter. Der mittlere Kaufpreis lag bei 7.668 Euro pro Quadratmeter; die erfasste Spanne reichte von 4.880 bis 9.556 Euro. Direkte Seeanliegerobjekte waren auch hier nicht enthalten.
Der Wert lag deutlich über den vorherigen amtlichen Erhebungen:
- Ende 2020: 4.964 €/m²
- Anfang 2022: 5.618 €/m²
- Anfang 2023: 6.511 €/m²
- Anfang 2025: 7.668 €/m²
Für Anfang 2024 lag in Kressbronn keine ausreichende Zahl geeigneter Verkäufe vor. Die Reihe darf deshalb nicht wie ein lückenloser Preisindex gelesen werden. Unterschiedliche Neubauprojekte, Wohnungsgrößen und Ausstattungen können die Durchschnittswerte erheblich beeinflussen.
Trotzdem ist die Richtung klar: Neubauwohnungen bilden in Kressbronn einen eigenen Teilmarkt. Grundstückspreise, Baukosten, energetische Standards, Tiefgaragen und hochwertige Außenflächen treiben die Preise deutlich über das Niveau vieler Bestandswohnungen.
Hauspreise in Kressbronn 2026
Bei Häusern unterscheiden sich die aktuellen Portaldaten noch stärker als bei Wohnungen. Immoportal nennt durchschnittlich rund 4.107 Euro pro Quadratmeter, Immowelt etwa 4.771 Euro und ImmoScout24 rund 5.176 Euro.
Diese Unterschiede entstehen nicht nur durch verschiedene Berechnungsmodelle. In einer Gemeinde mit einem vergleichsweise kleinen Angebot reichen wenige besondere Häuser aus, um den Durchschnitt sichtbar zu verändern.
Beispielsweise können gleichzeitig angeboten werden:
- ein älteres Haus mit umfassendem Sanierungsbedarf,
- eine gepflegte Doppelhaushälfte im Kernort,
- ein Einfamilienhaus mit großem Grundstück im Hinterland,
- ein modernes Gebäude mit See- oder Alpenblick,
- ein Altbestand auf einem entwicklungsfähigen Grundstück.
Alle fünf Objekte gehören zum Kressbronner Immobilienmarkt, sind preislich aber kaum miteinander vergleichbar.
Warum der Quadratmeterpreis bei Häusern schnell täuscht
Ein Haus mit 180 Quadratmetern Wohnfläche besitzt häufig einen niedrigeren rechnerischen Quadratmeterpreis als ein kompaktes Haus mit 120 Quadratmetern. Das größere Gebäude muss trotzdem nicht günstiger sein.
Beim Hauspreis wirken mehrere Werte zusammen:
- Gebäudewert
- Bodenwert
- Zustand und Modernisierungsbedarf
- mögliche weitere Bebauung
- Lagequalität und Aussicht
Vor allem bei älteren Häusern auf größeren Grundstücken sollte der Boden getrennt vom Gebäude betrachtet werden. Ein sanierungsbedürftiges Haus kann für Käufer trotzdem interessant sein, wenn das Grundstück gut geschnitten, teilbar oder zusätzlich bebaubar ist.
Die Lageunterschiede innerhalb Kressbronns
Kressbronn besteht nicht nur aus dem Kernort. Zur Gemeinde gehören unter anderem Berg, Betznau, Gattnau, Gohren, Kümmertsweiler, Nitzenweiler, Poppis, Retterschen und Tunau sowie zahlreiche kleinere Weiler. Dadurch treffen sehr unterschiedliche Lagen auf einen gemeinsamen Immobilienmarkt.
Kernort Kressbronn
Im Kernort spielen die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Bahnhof, Schulen und weiteren Alltagseinrichtungen eine wichtige Rolle. Bei Wohnungen können kurze Wege den Preis stützen, selbst wenn kein See- oder Alpenblick vorhanden ist.
Allerdings unterscheiden Käufer auch hier genau zwischen ruhiger Wohnstraße, dichter Bebauung und stärker belasteten Lagen. Der Ortsname allein begründet keinen Preisaufschlag.
Gohren und Tunau
In den südlichen Bereichen Richtung Bodensee können die Nähe zum Wasser und das Freizeitangebot besonders attraktiv sein. Für den Preis zählt aber nicht nur die Entfernung zum Ufer.
Käufer prüfen:
- Ist der See tatsächlich zu Fuß gut erreichbar?
- Besteht freie, teilweise oder gar keine Aussicht?
- Gibt es saisonalen Verkehr oder touristische Nutzung?
- Ist die Lage ruhig oder durch Zufahrten belastet?
- Wie privat sind Garten, Balkon oder Terrasse?
Eine Adresse in Seenähe ist deshalb nicht automatisch mit einer ruhigen Premiumlage gleichzusetzen.
Retterschen und Berg
Höher gelegene Bereiche können durch Weitblick, Alpenpanorama oder ein ruhigeres Wohnumfeld punkten. Der Wert hängt jedoch davon ab, ob die Aussicht tatsächlich von Wohn- und Außenräumen nutzbar ist und langfristig erhalten bleibt.
Auch Grundstücksneigung und Zufahrt spielen eine Rolle. Eine schöne Hanglage kann gleichzeitig höhere Bau- und Unterhaltungskosten verursachen.
Betznau, Gattnau und das Kressbronner Hinterland
Außerhalb des Kernorts stehen häufig Grundstücksgröße, Ruhe und der ländlichere Charakter stärker im Vordergrund. Größere Flächen bedeuten aber nicht automatisch einen proportional höheren Preis.
Entscheidend ist:
- welcher Grundstücksteil baulich nutzbar ist,
- ob eine Teilung zulässig wäre,
- wie die Erschließung geregelt ist,
- welche täglichen Wege entstehen,
- ob Landwirtschaft, Verkehr oder andere Nutzungen einwirken.
Seegrundstücke und Seewohnungen bilden einen Sondermarkt
Ein besonders wichtiger Hinweis steht im amtlichen Grundstücksmarktbericht oft nur in einer Fußnote: Eigentumswohnungen in Gebäuden mit direktem Seeanstoß wurden nicht in die genannten Wohnungswerte aufgenommen.
Deshalb darf der Durchschnitt von 7.668 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen nicht als Obergrenze verstanden werden. Direkter Seezugang, unverbaute Aussicht und seltene Uferlagen können Preise deutlich darüber ermöglichen.
Gleichzeitig ist zwischen folgenden Eigenschaften zu unterscheiden:
- direkter Seeanstoß
- privater oder gemeinschaftlicher Seezugang
- freie Seesicht
- seitliche oder eingeschränkte Seesicht
- bloße Seenähe ohne Aussicht
- kurze Entfernung zum Ufer über öffentliche Wege
In Verkaufsanzeigen werden diese Begriffe häufig vermischt. Für die Bewertung machen sie jedoch einen erheblichen Unterschied.
Große Grundstücke können den Hauspreis stark verändern
Der Gutachterausschuss weist für Grundstücke, die sich für eine Bebauung durch Bauträger eignen, einen besonderen Teilmarkt aus. Im gesamten Ausschussgebiet lagen entsprechende Verkäufe in den vergangenen fünf Jahren zwischen dem 1,1- und 2,6-Fachen des jeweiligen Bodenrichtwertes. Für Kressbronn wurde ein durchschnittlicher Bauträgerfaktor von 2,6 ermittelt.
Dieser Wert gilt nicht pauschal für jedes große Grundstück. Gemeint sind Flächen, auf denen eine wirtschaftlich interessante Entwicklung – typischerweise mit mehreren Wohneinheiten – tatsächlich möglich ist.
Vor einer entsprechenden Bewertung müssen unter anderem geklärt sein:
- Bebauungsplan oder zulässige Nachbarbebauung
- mögliche Zahl der Wohneinheiten
- Grundstückszuschnitt
- Zufahrt und Erschließung
- Abstandsflächen
- Baulasten und Rechte Dritter
- mögliche Teilung
- wirtschaftliche Baukosten
Der Marktbericht weist außerdem darauf hin, dass die Zahl dieser Verkäufe seit Mitte 2022 stark zurückgegangen ist. Der ermittelte Faktor muss daher immer anhand des einzelnen Grundstücks und der aktuellen Marktlage eingeordnet werden.
Wie haben sich die Preise seit 2022 entwickelt?
Die Angebotspreise von Immoportal zeigen bei Wohnungen zunächst eine Korrektur und anschließend eine Stabilisierung:
- 2022: 4.529 €/m²
- 2023: 4.229 €/m²
- 2024: 4.106 €/m²
- 2025: 4.263 €/m²
- 2026: 4.253 €/m²
Von 2025 auf 2026 ergibt sich damit nur ein leichter Rückgang von 0,26 Prozent. Wohnungen bewegen sich nach dieser Datenquelle praktisch seitwärts.
Bei Häusern verlief die Entwicklung unruhiger:
- 2022: 3.679 €/m²
- 2023: 4.402 €/m²
- 2024: 4.033 €/m²
- 2025: 3.789 €/m²
- 2026: 4.107 €/m²
Immoportal errechnet daraus gegenüber 2025 einen Anstieg von 8,38 Prozent. Andere Portale kommen aufgrund ihrer jeweiligen Angebotsauswahl zu abweichenden Entwicklungen. Deshalb sollte eine einzelne Prozentzahl nicht als Beweis für einen allgemeinen Aufschwung verstanden werden.
Auch der amtliche Marktbericht beschreibt kein neues Boomjahr. Für 2024 wurden nahezu gleichbleibende Neubaupreise und eine Stabilisierung der gebrauchten Eigentumswohnungen nach dem deutlichen Rückgang des Jahres 2023 festgestellt.
Steigen die Immobilienpreise in Kressbronn weiter?
Für 2026 lässt sich eher von einem selektiven Markt als von einem allgemeinen Preisanstieg sprechen.
Gute Chancen auf stabile oder hohe Preise haben vor allem:
- gepflegte Wohnungen mit Balkon und Stellplatz
- neuere Immobilien mit guten Energiewerten
- Häuser ohne unmittelbar notwendigen Sanierungsbedarf
- Immobilien mit überzeugender Aussicht
- seltene und tatsächlich hochwertige Seelagen
- Grundstücke mit klar nachweisbarem Entwicklungspotenzial
Schwieriger bleibt es bei:
- deutlich zu hoch angesetzten Angebotspreisen
- energetisch schwachen Gebäuden
- ungeklärten Wohnflächen
- Sanierungsstau im Gemeinschaftseigentum
- problematischen Grundstückszuschnitten
- erwarteten Sonderumlagen
- Lagen, deren Nachteile im Preis nicht berücksichtigt wurden
Aus der Vermarktungspraxis zeigt sich: Käufer sind weiterhin vorhanden, rechnen aber genauer. Hohe Preise werden nicht mehr allein mit dem Ortsnamen oder der Nähe zum Bodensee begründet. Unterlagen, Zustand und tatsächliche Lagequalität müssen den Preis nachvollziehbar stützen.
Warum Durchschnittspreis mal Wohnfläche nicht genügt
Eine 90 Quadratmeter große Wohnung würde bei 4.500 Euro pro Quadratmeter rechnerisch 405.000 Euro kosten. Dieser Wert kann für eine erste Orientierung hilfreich sein, aber schnell um einen hohen fünfstelligen Betrag abweichen.
Zusätzlich geprüft werden müssen:
- Baujahr und Modernisierungen
- Energieausweis
- Hausgeld und Rücklagen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Sondernutzungsrechte
- Stellplätze
- Aussicht und Lärm
- Vermietung oder Bezugsfreiheit
- bevorstehende Sanierungen
Bei Häusern kommen Grundstück, Nebengebäude, mögliche Anbauten, Wohnflächenberechnung und baurechtliche Möglichkeiten hinzu.
Wer den konkreten Wert eines Hauses oder einer Wohnung benötigt, sollte deshalb nicht den höchsten Portalwert übernehmen, sondern die Immobilie innerhalb ihres tatsächlichen Teilmarktes einordnen.
Fazit: Kressbronn bleibt hochpreisig, aber nicht jede Immobilie ist eine Premiumimmobilie
Eigentumswohnungen in Kressbronn werden 2026 auf den großen Immobilienportalen durchschnittlich mit etwa 4.250 bis 4.600 Euro pro Quadratmeter angegeben. Bei Häusern reicht die veröffentlichte Orientierung von ungefähr 4.100 bis 5.180 Euro pro Quadratmeter.
Die amtlichen Kaufpreise zeigen jedoch eine wesentlich größere Differenzierung. Gebrauchte Wohnungen reichten abhängig vom Baujahr im Durchschnitt von 2.454 bis 6.711 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen lagen zuletzt bei durchschnittlich 7.668 Euro pro Quadratmeter – ohne direkte Seeanliegerobjekte.
Entscheidend sind daher nicht nur Wohnfläche und Baujahr. Seelage, Aussicht, Ortsteil, Energiezustand, Grundstück, Stellplätze und mögliche Investitionen bestimmen, wo eine konkrete Immobilie innerhalb dieser großen Spanne liegt.
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FRQ – Häufige Fragen zu den Immobilienpreisen in Kressbronn
Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in Kressbronn 2026?
Eigentumswohnungen liegen je nach Immobilienportal durchschnittlich bei ungefähr 4.250 bis 4.600 Euro pro Quadratmeter. Für Häuser werden rund 4.100 bis 5.180 Euro pro Quadratmeter angegeben.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Kressbronn?
Bei einem groben Orientierungswert von 4.300 bis 4.600 Euro kostet eine 80 Quadratmeter große Wohnung rechnerisch etwa 344.000 bis 368.000 Euro. Stellplatz, Garage und besondere Ausstattungen können zusätzlich bewertet werden.
Was kostet ein Haus in Kressbronn?
Die aktuellen Portalwerte liegen durchschnittlich zwischen rund 4.100 und 5.180 Euro pro Quadratmeter. Eine einfache Multiplikation reicht bei Häusern jedoch nicht aus, weil Grundstückswert, Sanierungsbedarf und Entwicklungsmöglichkeiten den Kaufpreis stark beeinflussen.
Wie teuer sind Neubauwohnungen in Kressbronn?
Die amtlich ausgewerteten Neubauwohnungen erreichten 2024 durchschnittlich 7.668 Euro pro Quadratmeter. Die erfasste Spanne lag zwischen 4.880 und 9.556 Euro. Direkte Seeanliegerobjekte waren nicht enthalten.
Wie viel kosten gebrauchte Wohnungen in Kressbronn?
Der amtliche Durchschnitt reichte abhängig vom Baujahr von 2.454 Euro pro Quadratmeter bei Wohnungen bis Baujahr 1980 bis 6.711 Euro bei Wohnungen aus den Jahren 2011 bis 2023.
Sind die Immobilienpreise in Kressbronn 2026 gestiegen?
Bei Wohnungen zeigen die Angebotspreise derzeit überwiegend eine Seitwärtsbewegung. Bei Häusern melden einzelne Anbieter einen Anstieg, andere Datenquellen zeigen eine schwächere Entwicklung. Ein einheitlicher Trend lässt sich für alle Immobilien nicht ableiten.
Warum unterscheiden sich die Preisangaben so stark?
Immobilienportale verwenden unterschiedliche Zeiträume, Angebote und Berechnungsmodelle. Die amtliche Kaufpreissammlung basiert dagegen auf notariell abgeschlossenen Verkäufen, erscheint aber zeitlich verzögert.
Sind Wohnungen direkt am Bodensee in den Durchschnittspreisen enthalten?
In den amtlichen Auswertungen wurden Wohnungen in Gebäuden mit direktem Seeanstoß ausdrücklich ausgeschlossen. Dieses besonders hochpreisige Marktsegment ist daher nicht im amtlichen Durchschnitt enthalten.
Welche Lage in Kressbronn ist am teuersten?
Das lässt sich nicht allein anhand eines Ortsteils beantworten. Direkte Seelage, freie Aussicht und hochwertige Neubauten können besonders hohe Preise erzielen. Auch innerhalb von Gohren, Tunau, Retterschen, Berg oder dem Kernort unterscheiden sich die Mikrolagen erheblich.
Kann ich den Wert meiner Immobilie mit dem Quadratmeterpreis berechnen?
Nur als grobe Orientierung. Baujahr, Zustand, Energie, Grundstück, Aussicht, Stellplätze, Rücklagen und mögliche Sanierungskosten können den tatsächlichen Wert um einen hohen Betrag verändern.