Erbengemeinschaft & Immobilie verkaufen: Ablauf, Lösungen bei Streit und die häufigsten Fehler

Eine Immobilie in einer Erbengemeinschaft zu verkaufen, ist oft deutlich komplexer als ein normaler Haus- oder Wohnungsverkauf. Der Grund: Nicht eine Person entscheidet – sondern mehrere Miterben, die sich einig sein müssen. Gleichzeitig laufen Kosten weiter (Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld, Instandhaltung), und je länger es dauert, desto größer werden Stress und Konfliktpotenzial.

In diesem Ratgeber erfahren Sie Schritt für Schritt, wie ein Verkauf aus der Erbengemeinschaft funktioniert, welche Lösungen es bei Uneinigkeit gibt und wie Sie typische Fehler vermeiden – damit am Ende ein fairer, sauberer Abschluss möglich ist.

Kurzüberblick: Der Verkauf in 7 Schritten

Wenn sich die Erbengemeinschaft grundsätzlich einig ist, läuft es meist so:

1. Erbfolge klären (Erbschein oder notarielles Testament/Erbvertrag)
2. Grundbuch prüfen (Eintrag, Belastungen, Rechte, Wohnrechte)
3. Unterlagen zusammenstellen (Energieausweis, Grundriss, Flurkarte, Teilungserklärung etc.)
4. Immobilie bewerten (realistisch + marktgerecht, nicht „gefühlsgesteuert“)
5. Entscheidung in der Erbengemeinschaft schriftlich festhalten
6. Vermarktung & Käuferprüfung (Bonität, Finanzierungsnachweis, Zeitplan)
7. Notartermin & Auszahlung (inkl. klarer Abrechnung und Verteilung)

Wenn Uneinigkeit besteht, müssen zuerst Konfliktlösungen geklärt werden – dazu weiter unten die wichtigsten Wege.

Was ist eine Erbengemeinschaft – und warum ist der Verkauf so schwierig?

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Die Immobilie gehört dann nicht „geteilt“, sondern allen zusammen. Jeder Miterbe besitzt einen Anteil, aber niemand kann allein entscheiden, was mit dem Haus oder der Wohnung passiert.

Typische Hürden:

• unterschiedliche Vorstellungen über den Preis
• emotionale Bindung einzelner Miterben
• fehlende Kommunikation oder alte Konflikte
• unklare Nutzung (jemand wohnt drin, andere wollen verkaufen)
• laufende Kosten, die niemand zahlen will

Gerade hier ist ein sauberer Prozess entscheidend – sonst zieht sich der Verkauf monatelang oder endet in einer teuren Eskalation.

Voraussetzungen: Was muss vor dem Verkauf geklärt sein?

1) Wer ist überhaupt Erbe?

Für den Verkauf müssen Sie die Erbfolge nachweisen, meist über:

• Erbschein oder
• notarielles Testament / Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll

Ohne diese Nachweise wird ein Notar den Verkauf in der Regel nicht beurkunden.

2) Grundbuch, Rechte und Belastungen prüfen

Wichtig sind unter anderem:

• Grundschuld/Hypothek (z. B. alte Darlehen)
• Wohnrecht/Nießbrauch (kann den Wert stark beeinflussen)
• Wegerechte/Leitungsrechte
• ggf. Teilungserklärung (bei Eigentumswohnung)

Diese Punkte beeinflussen Preis, Käuferkreis und Ablauf.

Einigkeit vorhanden? Dann ist der Verkauf gut planbar

Wenn alle Miterben grundsätzlich verkaufen möchten, sind diese Punkte entscheidend:

1) Realistische Wertermittlung statt Bauchgefühl

Gerade in Erbengemeinschaften entstehen Konflikte häufig am Preis. Ein Miterbe „sieht“ einen Idealpreis, der nächste will schnell weg, ein dritter glaubt, es sei „unbezahlbar“.

Eine professionelle Bewertung sorgt für:

• objektive Grundlage
• weniger Streit
• bessere Verhandlungsposition
• höhere Abschlusswahrscheinlichkeit

2) Beschluss und Vollmachten sauber regeln

Auch wenn alle einverstanden sind, sollte klar sein:

• Wer unterschreibt was?
• Wer führt Besichtigungen durch?
• Wer kommuniziert mit Interessenten?
• Wer nimmt Angebote an?

In vielen Fällen ist es sinnvoll, eine Person (oder den Makler) als zentrale Schnittstelle zu definieren – das reduziert Chaos und Missverständnisse.

3) Vermarktung: Käufer prüfen, Zeitplan festlegen

Besonders wichtig:

• Finanzierungsnachweis früh verlangen
• klare Fristen (Reservierung, Notartermin, Übergabe)
• transparente Kommunikation an alle Miterben

So vermeiden Sie, dass nach 6 Wochen alles platzt, weil die Finanzierung doch nicht steht.

Keine Einigkeit? Diese Lösungen gibt es (von „friedlich“ bis „letzter Ausweg“)

Wenn ein oder mehrere Miterben blockieren, gibt es mehrere Wege – abhängig davon, ob jemand die Immobilie behalten will oder alle grundsätzlich verkaufen möchten.

Lösung A: Auszahlung eines Miterben (Übernahme durch einen Erben)

Wenn ein Miterbe die Immobilie behalten möchte, ist das oft die beste Lösung:

• Bewertung als Basis
• Auszahlung der anderen Miterben
• Übernahme der Finanzierung (falls nötig)

Vorteile:

• schnell und vergleichsweise friedlich
• Immobilie bleibt „in der Familie“
• klare Abwicklung

Nachteil:

• der Übernehmer braucht Kapital/Finanzierung
• faire Bewertung ist entscheidend

Lösung B: Verkauf an Dritte mit klarer Moderation

Manchmal ist nicht der Verkauf das Problem, sondern das „Wie“. Dann hilft:

• neutraler Prozess
• feste Regeln (Angebote, Entscheidungsfristen)
• ein externer Vermittler (Makler/Moderator)

Der Schlüssel ist Transparenz: alle sehen denselben Stand und dieselben Angebote.

Lösung C: Mediation (wenn Kommunikation festgefahren ist)

Wenn die Erben nicht mehr miteinander sprechen, kann Mediation helfen. Ziel:

• Interessen statt Positionen klären
• Kompromiss finden (z. B. Zeitplan, Preisband, Nutzung bis Verkauf)
• Eskalation vermeiden

Lösung D: Teilungsversteigerung (meist teuer – häufig schlechteste Option)

Wenn gar nichts mehr geht, bleibt als rechtlicher Weg oft die Teilungsversteigerung. Das ist jedoch fast immer die teuerste und riskanteste Lösung:

• ungewisse Erlöse
• häufig deutlich unter Marktpreis
• zusätzliche Kosten und Dauer
• massiver Stress

Sie ist nicht immer falsch – aber sollte wirklich der letzte Ausweg sein.

Wer zahlt laufende Kosten in der Erbengemeinschaft?

Viele Konflikte entstehen, weil Kosten weiterlaufen, z. B.:

• Grundsteuer
• Gebäudeversicherung
• Hausgeld (Eigentumswohnung)
• Strom/Heizung (wenn genutzt)
• Instandhaltung

Grundsätzlich gilt: Die Erbengemeinschaft trägt die Kosten gemeinsam – oft anteilig nach Erbquote. In der Praxis sollte das schriftlich geregelt werden, vor allem, wenn:

• ein Miterbe im Haus wohnt
• jemand die Immobilie nutzt (z. B. Lager, Ferienvermietung)
• Renovierungen nötig sind

Ein fairer Ansatz: Wer nutzt, beteiligt sich stärker – oder zahlt eine Nutzungsentschädigung.

Typische Fehler beim Verkauf aus der Erbengemeinschaft (und wie Sie sie vermeiden)

Fehler 1: „Wir warten erstmal“

Warten kostet Geld – und verschlechtert oft die Stimmung. Wenn klar ist, dass verkauft werden soll: strukturiert starten.

Fehler 2: Unrealistische Preisvorstellungen

Zu hoch angesetzt führt zu:

• lange Standzeit
• Preisreduzierungen
• Misstrauen zwischen Erben („Du hast es kaputt gemacht“)

Fehler 3: Zu viele Ansprechpartner für Interessenten

Wenn drei Erben unterschiedliche Aussagen machen, entsteht Chaos. Besser: eine zentrale Stelle.

Fehler 4: Unklare Beschlusslage

„Wir sind uns einig“ reicht nicht, wenn am Ende einer doch blockiert. Vereinbarungen schriftlich festhalten.

Fehler 5: Teilungsversteigerung zu früh als „Druckmittel“

Das eskaliert schnell und zerstört oft jede Kompromisschance. Erst andere Wege prüfen.

Checkliste: Unterlagen, die fast immer gebraucht werden

Je nach Objekt und Situation typischerweise:

• Erbschein oder notarielles Testament/Erbvertrag
• aktueller Grundbuchauszug
• Energieausweis
• Grundrisse, Wohnflächenberechnung
• Flurkarte/Lageplan
• Bauunterlagen (falls vorhanden)
• bei ETW: Teilungserklärung, Hausgeld, Protokolle, Rücklagenstand

Wenn Unterlagen fehlen: nicht verzweifeln – vieles kann beschafft werden, aber es kostet Zeit. Früh starten lohnt sich.

Fazit: Mit Struktur statt Streit verkaufen

Eine Immobilie in der Erbengemeinschaft zu verkaufen gelingt am besten, wenn alle Beteiligten eine klare Grundlage haben: realistische Bewertung, transparente Kommunikation, saubere Entscheidungswege und ein klarer Zeitplan. Wenn Uneinigkeit besteht, sind Auszahlungsmodelle, Moderation oder Mediation oft sinnvoller als Eskalation. Und die Teilungsversteigerung sollte wirklich nur dann auf den Tisch, wenn alle anderen Optionen ausgeschöpft sind.

FAQ: Erbengemeinschaft & Immobilienverkauf

Kann ein Miterbe den Verkauf verhindern?
Wenn keine Einigkeit besteht, kann ein einzelner Miterbe den Verkauf praktisch blockieren – dann braucht es eine Lösung (Auszahlung, Mediation, gerichtliche Wege).

Was passiert, wenn ein Miterbe nicht unterschreibt?
Ohne notwendige Unterschriften kann der Verkauf nicht abgeschlossen werden. Dann müssen alternative Wege geprüft werden.

Ist Teilungsversteigerung sinnvoll?
Meist nur als letzter Ausweg. Häufig führt sie zu geringeren Erlösen und mehr Kosten.

Wer zahlt Grundsteuer und Hausgeld?
Grundsätzlich die Erbengemeinschaft. Bei Nutzung durch einen Erben sollte eine faire Regelung vereinbart werden.

Wie wird der Erlös verteilt?
In der Regel nach Erbquoten, sofern keine abweichenden Vereinbarungen bestehen.

Immobilie in der Erbengemeinschaft: Was ist sie aktuell wert?

Wenn Sie möchten, prüfen wir den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie am Bodensee – als Grundlage für eine faire Entscheidung in der Erbengemeinschaft.