Wie kann ich ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?
Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen ist möglich, aber nicht mit jedem Einkommen, bei jeder Immobilie und zu jedem Preis. Banken unterscheiden dabei vor allem zwischen einer Finanzierung des vollständigen Kaufpreises und einer Finanzierung, die zusätzlich auch die Kaufnebenkosten umfasst.
Die direkte Antwort: Die besten Chancen auf einen Hauskauf ohne Eigenkapital haben Käufer mit einem dauerhaft sicheren Einkommen, guter Bonität, wenigen laufenden Verpflichtungen und einer Immobilie, deren Kaufpreis nicht über dem von der Bank ermittelten Wert liegt. Deutlich realistischer ist eine Finanzierung, wenn Sie wenigstens Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine mögliche Maklerprovision selbst bezahlen können.
Der entscheidende Punkt wird häufig übersehen: Eine Bank kann den Kauf finanzieren, obwohl die Belastung für Ihren Alltag zu hoch ist. Die richtige Frage lautet deshalb nicht nur, ob Sie einen Kredit bekommen, sondern ob Sie Rate, Instandhaltung und unerwartete Ausgaben über viele Jahre zuverlässig tragen können.
Ohne Eigenkapital kaufen bedeutet nicht immer dasselbe
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden 100-Prozent-Finanzierung, Vollfinanzierung und 110-Prozent-Finanzierung häufig gleichgesetzt. Für die finanzielle Belastung macht es jedoch einen erheblichen Unterschied, was die Bank tatsächlich bezahlt.
| Finanzierung | Bank finanziert | Eigene Mittel | Einordnung |
|---|---|---|---|
| 90-Prozent-Finanzierung | 90 % des Kaufpreises | 10 % plus Nebenkosten | deutlich stabiler |
| 100-Prozent-Finanzierung | vollständigen Kaufpreis | gesamte Nebenkosten | ohne Eigenkapital für den Kaufpreis |
| 110-Prozent-Finanzierung | Kaufpreis und Nebenkosten | kaum oder keine eigenen Mittel | höchstes Risiko |
Die Bezeichnung „110-Prozent-Finanzierung“ ist nur eine vereinfachte Beschreibung. Die tatsächlichen Kaufnebenkosten können unter oder über zehn Prozent liegen. Maßgeblich sind Bundesland, Kaufpreis, Maklervereinbarung und weitere Ausgaben.
Die 100-Prozent-Finanzierung
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank den vollständigen Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine mögliche Maklerprovision zahlen Sie selbst.
Sie besitzen damit durchaus eigenes Geld, setzen es aber nicht für den Kaufpreis ein. Diese Variante ist aus Sicht der Bank meist nachvollziehbarer als eine Finanzierung aller Kosten. Das Darlehen steht wenigstens einem Immobilienwert in vergleichbarer Höhe gegenüber.
Die 110-Prozent-Finanzierung
Bei einer 110-Prozent-Finanzierung werden zusätzlich zum Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten über Kredite bezahlt. Ihre Verbindlichkeiten liegen dadurch unmittelbar nach dem Kauf über dem reinen Immobilienwert.
Müssten Sie das Haus kurze Zeit später wieder verkaufen, erhalten Sie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten nicht zurück. Reicht der Verkaufserlös nicht zur Ablösung aller Kredite, kann trotz Verkauf eine Restschuld bleiben.
Die Verbraucherzentrale empfiehlt für eine solide Immobilienfinanzierung grundsätzlich Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten. Eine Vollfinanzierung weicht deutlich von dieser vorsichtigen Ausgangslage ab und verlangt deshalb eine besonders belastbare Rechnung.
➡️ Empfehlungen der Verbraucherzentrale zur Immobilienfinanzierung
Unter diesen Voraussetzungen finanziert eine Bank den Hauskauf
Banken müssen vor Abschluss eines privaten Immobilienkredits prüfen, ob der Kreditnehmer die Verpflichtungen voraussichtlich erfüllen kann. Der Immobilienwert allein genügt daher nicht. Einkommen, laufende Ausgaben und persönliche Verhältnisse gehören ebenfalls zur Kreditwürdigkeitsprüfung.
Bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital fällt diese Prüfung strenger aus, weil der Bank ein größerer Teil des Risikos bleibt.
Ein dauerhaft tragfähiges Einkommen
Ein hohes Einkommen hilft nur, wenn es auch als verlässlich gilt. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit ist meist leichter einzuordnen als schwankende oder erst seit kurzer Zeit erzielte Einkünfte.
Selbstständige müssen gewöhnlich mehrere abgeschlossene Geschäftsjahre nachweisen. Befristete Beschäftigungen, stark variable Vergütungen oder absehbare Einkommensänderungen können die Finanzierung erschweren.
Die Bank betrachtet nicht nur das Nettoeinkommen. Davon zieht sie unter anderem ab:
- Lebenshaltungskosten des Haushalts
- Unterhalt und Betreuungskosten
- Leasing- und Konsumentenkredite
- Versicherungen und weitere Verpflichtungen
- Bewirtschaftungskosten der Immobilie
- pauschale Sicherheitsbeträge
Nach Rate und laufenden Kosten muss ein ausreichender Überschuss verbleiben. Eine pauschale Einkommensgrenze gibt es deshalb nicht.
Gute Bonität ohne versteckte Belastungen
Negative Zahlungserfahrungen, hohe Kreditkartensalden, mehrere Ratenkredite oder häufig ausgeschöpfte Dispositionskredite verschlechtern die Ausgangslage.
Bereiten Sie für das Finanzierungsgespräch vollständige und nachvollziehbare Unterlagen vor. Dazu gehören je nach Beschäftigungssituation insbesondere Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Steuerbescheide, Nachweise über bestehende Kredite und eine ehrliche Haushaltsrechnung.
Ein zusätzlicher Privatkredit darf nicht verschwiegen werden. Er ist kein Eigenkapital, sondern eine weitere monatliche Verpflichtung.
Die Immobilie muss zur Finanzierung passen
Die Bank bewertet nicht nur den Käufer, sondern auch die Immobilie. Sie prüft, welchen Wert das Objekt als Sicherheit besitzt und wie gut es sich bei einem Ausfall wieder verkaufen ließe.
Vorteilhaft sind:
- marktgerechter Kaufpreis
- gefragte und dauerhaft nutzbare Lage
- nachvollziehbare Wohnfläche
- genehmigter Gebäudebestand
- guter oder kalkulierbarer Zustand
- keine schwerwiegenden Rechte oder Belastungen
- ausreichend große Käufergruppe
Besonders problematisch ist ein Kaufpreis oberhalb des von der Bank angesetzten Beleihungswerts. Die Differenz wird nicht automatisch mitfinanziert. Ohne Eigenkapital kann die Finanzierung deshalb scheitern, obwohl Ihr Einkommen für die gewünschte Rate ausreichen würde.
Am Bodensee ist dieser Punkt besonders relevant. See- oder Alpenblick, touristische Lage und ein knappes Angebot können den ausgehandelten Kaufpreis erhöhen. Die Bank muss solche Besonderheiten jedoch nicht in derselben Höhe anerkennen.
Fünf realistische Wege zum Hauskauf mit wenig oder keinem Eigenkapital
Fehlendes Eigenkapital lässt sich nicht durch einen einzigen Trick ersetzen. Die Chancen steigen, wenn Kaufpreis, Sicherheiten und monatliche Belastung gleichzeitig verbessert werden.
1. Wenigstens die Kaufnebenkosten selbst bezahlen
Das ist meist der wirkungsvollste Schritt. Wer Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt, benötigt nur eine 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises und keine vollständige Überfinanzierung.
Rund um den Bodensee hängt bereits die Grunderwerbsteuer davon ab, auf welcher Seite der Landesgrenze Sie kaufen. Baden-Württemberg erhebt derzeit fünf Prozent, Bayern 3,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro beträgt der Unterschied allein bei dieser Steuer 7.500 Euro.
Zusätzlich entstehen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Umzug, Einrichtung und erste Arbeiten am Gebäude gehören ebenfalls in die Kalkulation.
➡️ Kaufnebenkosten für eine Immobilie genau berechnen
2. Zusätzliche Sicherheiten offen einbringen
Eine weitere werthaltige Sicherheit kann das Risiko der Bank reduzieren. Denkbar sind beispielsweise ein bereits vorhandenes unbelastetes Grundstück, ein Wertpapierdepot oder eine zusätzliche Grundschuld auf einer anderen Immobilie.
Auch Eltern können unterstützen. Dabei bestehen jedoch deutliche Unterschiede:
- Eine Schenkung erhöht die eigenen Mittel, muss aber steuerlich und familiär sauber dokumentiert werden.
- Ein privates Darlehen bleibt eine Schuld und gehört in die Haushaltsrechnung.
- Eine Bürgschaft kann das Vermögen des Bürgen gefährden.
- Die Belastung des Elternhauses schafft ein unmittelbares Risiko für dessen Eigentümer.
Familiäre Hilfe sollte nicht nur den Bankberater überzeugen, sondern auch bei Arbeitslosigkeit, Trennung oder einem späteren Verkauf noch beherrschbar sein.
3. Den Kaufpreis statt der Finanzierung optimieren
Ohne Eigenkapital entscheidet der Einkaufspreis besonders stark über das Risiko. Ein Objekt unterhalb oder nahe seines realistischen Marktwerts lässt sich leichter finanzieren als ein Haus, dessen Preis bereits alle erhofften Vorteile vorwegnimmt.
Prüfen Sie vor einem Kaufangebot:
- Wie wurde der Preis hergeleitet?
- Welche Modernisierungen sind kurzfristig notwendig?
- Sind Wohnfläche und genehmigter Bestand belegt?
- Gibt es vergleichbare Immobilien?
- Erkennt die Bank den angesetzten Wert an?
- Bleiben Rücklagen nach dem Kauf?
Eine kleinere Wohnfläche, weniger Grundstück oder eine Lage außerhalb der teuersten Uferbereiche kann finanziell vernünftiger sein als eine Vollfinanzierung bis zur persönlichen Belastungsgrenze.
➡️ Tragbaren Kaufpreis aus Einkommen und Rate berechnen
4. Einen zweiten Kreditnehmer nur mit klarer Verantwortung aufnehmen
Ein zweiter Kreditnehmer kann die Finanzierung verbessern, wenn ein zusätzliches und dauerhaftes Einkommen vorhanden ist. Beide Personen haften jedoch grundsätzlich für das Darlehen.
Das gilt auch dann, wenn später nur eine Person in der Immobilie wohnt oder sich das Paar trennt. Eine Bank entlässt einen Kreditnehmer nicht automatisch aus dem Vertrag. Eigentumsanteile, Darlehenshaftung und persönliche Vereinbarungen sollten deshalb vor dem Kauf aufeinander abgestimmt werden.
5. Förderkredite rechtzeitig prüfen
Förderkredite können die Gesamtfinanzierung ergänzen, ersetzen aber nicht automatisch fehlendes Eigenkapital oder eine unzureichende Bonität.
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 stellt für den Bau oder Kauf einer selbst genutzten Wohnimmobilie derzeit bis zu 100.000 Euro bereit. Der Kredit kann nach den Förderbedingungen auch für bestimmte Nebenkosten eingesetzt werden und wird über einen Finanzierungspartner beantragt.
Für Familien mit Kindern oder Alleinerziehende kann außerdem „Jung kauft Alt“ infrage kommen. Das Programm 308 unterstützt den Erwerb einer bestehenden Immobilie der Energieeffizienzklassen F, G oder H, wenn diese anschließend nach den Vorgaben energetisch saniert wird. Der Kreditbetrag liegt aktuell abhängig von der Kinderzahl zwischen 140.000 und 180.000 Euro; zusätzlich gelten Einkommens-, Eigentums- und Selbstnutzungsvoraussetzungen.
Förderanträge müssen rechtzeitig über die finanzierende Bank gestellt werden. Ein Förderprogramm sollte daher vor einer verbindlichen Verpflichtung geprüft werden.
➡️ Aktuelle Förderbedingungen des KfW-Wohneigentumsprogramms 124
Beispiel: Was eine Finanzierung ohne Eigenkapital wirklich bedeutet
Ein Haus in Baden-Württemberg kostet 500.000 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt 25.000 Euro. Hinzu kommen Notar, Grundbuch, eine mögliche Maklerprovision und weitere Ausgaben.
Zahlen Sie die Nebenkosten selbst, beträgt der Immobilienkredit 500.000 Euro. Werden auch die Nebenkosten finanziert, liegt der Kreditbedarf spürbar darüber.
Angenommen, insgesamt werden 550.000 Euro finanziert. Bei einem beispielhaften Sollzins von vier Prozent und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent ergibt sich rechnerisch eine anfängliche Monatsrate von 2.750 Euro:
550.000 Euro × 6 Prozent ÷ 12 = 2.750 Euro
Darin sind noch keine laufenden Kosten des Hauses enthalten. Zusätzlich müssen Sie unter anderem Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Energie, Wasser, Müll, Wartung und Instandhaltung bezahlen.
Bei einem vergleichbaren Darlehen über 500.000 Euro läge die anfängliche Rate unter denselben Annahmen bei 2.500 Euro. Die Finanzierung der zusätzlichen 50.000 Euro erhöht die Monatsrate damit bereits um 250 Euro – und verursacht über die Laufzeit zusätzliche Zinskosten.
Die Beispielrechnung ist kein aktuelles Kreditangebot. Sie zeigt, warum Kaufnebenkosten und Kreditbedarf nicht getrennt voneinander betrachtet werden dürfen.
Ihre persönliche Belastungsgrenze liegt unter dem Bankmaximum
Häufig wird gefragt, welches Einkommen für ein Haus ohne Eigenkapital erforderlich ist. Eine feste Zahl wäre irreführend. Ein Paar ohne Kinder und weitere Kredite hat bei demselben Einkommen ein anderes Budget als eine Familie mit zwei Fahrzeugen, Betreuungskosten und Unterhaltsverpflichtungen.
Als grobe Orientierung wird gelegentlich eine Kreditrate von höchstens rund 40 Prozent des Nettoeinkommens genannt. Auch die Verbraucherzentrale beschreibt dies als eine von Banken verwendete Faustregel, nicht als allgemeingültige Zusage oder sichere Grenze.
Entscheidender ist Ihre konkrete Haushaltsrechnung. Nach allen Ausgaben sollten drei Reserven verbleiben:
- ein monatlicher Puffer für schwankende Kosten
- eine kurzfristig verfügbare Notfallreserve
- eine laufende Rücklage für das Gebäude
Rechnen Sie zusätzlich ein ungünstigeres Szenario. Würde die Finanzierung noch funktionieren, wenn ein Einkommen mehrere Monate ausfällt, eine Reparatur 15.000 Euro kostet oder die Anschlussfinanzierung teurer wird?
Eine Finanzierung, die nur ohne Urlaub, Rücklagen und unerwartete Ausgaben funktioniert, ist nicht tragfähig – selbst wenn eine Bank sie grundsätzlich anbieten würde.
Hauszustand und Sanierung dürfen nicht mitfinanziert werden müssen
Ein günstiger Kaufpreis kann täuschen. Bei einem älteren Haus folgen möglicherweise Kosten für Heizung, Dach, Fenster, Elektrik, Leitungen oder Feuchtigkeitsschäden.
Ohne Eigenkapital entsteht dann ein doppeltes Problem: Die Finanzierung ist bereits hoch und für notwendige Arbeiten fehlt zusätzliches Geld. Eine nachträgliche Krediterhöhung ist weder garantiert noch zwingend zu denselben Konditionen möglich.
Vor dem Kauf sollten deshalb mindestens geklärt werden:
- Welche Bauteile erreichen in den nächsten Jahren ihr Nutzungsende?
- Bestehen erkennbare Schäden oder Feuchtigkeitsprobleme?
- Welche energetischen Arbeiten sind sinnvoll oder notwendig?
- Sind Anbauten und ausgebaute Flächen genehmigt?
- Wie hoch ist das sofort benötigte Modernisierungsbudget?
- Welcher Betrag bleibt als Reserve verfügbar?
Eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 450.000 Euro und 80.000 Euro kurzfristigem Sanierungsbedarf kann finanziell anspruchsvoller sein als ein gepflegtes Haus für 500.000 Euro.
Eigentumswohnung ohne Eigenkapital
Bei einer Wohnung kommen Hausgeld, Erhaltungsrücklage und mögliche Sonderumlagen hinzu. Eine renovierte Wohnung ist keine sichere Finanzierung, wenn Dach, Fassade oder Heizung der Eigentümergemeinschaft kurz vor einer teuren Sanierung stehen.
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Versammlungsprotokolle gehören deshalb vor der Kaufentscheidung geprüft.
Mehrfamilienhaus oder Mietshaus ohne Eigenkapital
Mieteinnahmen können bei der Finanzierung berücksichtigt werden, werden von Banken aber nicht immer vollständig als frei verfügbares Einkommen angesetzt. Leerstand, Instandhaltung, Verwaltung und nicht umlagefähige Kosten bleiben beim Eigentümer.
Bei einem Mehrfamilienhaus prüft die Bank zusätzlich Ertrag, Mietverträge, Gebäudezustand und Wiederverkaufbarkeit. Eine Vollfinanzierung ist daher nicht automatisch leichter, nur weil mehrere Mieter vorhanden sind.
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Diese Warnsignale sprechen gegen den sofortigen Kauf
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist besonders riskant, wenn mehrere der folgenden Punkte zusammenkommen:
- Auch Notar, Steuer und Umzug müssen vollständig geliehen werden.
- Nach dem Kauf bleibt kein frei verfügbares Guthaben.
- Die Rate funktioniert nur mit Bonuszahlungen oder Überstunden.
- Mehrere Konsumkredite laufen weiter.
- Der Kaufpreis liegt über der Bankbewertung.
- Das Haus besitzt erkennbaren Sanierungsstau.
- Ein Einkommen ist befristet oder unsicher.
- Die Tilgung wird nur gesenkt, damit die Wunschrate erreicht wird.
- Ein Verkauf innerhalb weniger Jahre ist nicht ausgeschlossen.
- Die Finanzierung endet erst deutlich nach dem geplanten Renteneintritt.
Auch eine sehr lange Zinsbindung beseitigt diese Risiken nicht. Sie schützt vor Zinsänderungen innerhalb der Bindungsfrist, kann aber einen überhöhten Kaufpreis, fehlende Rücklagen oder eine zu geringe Tilgung nicht ausgleichen.
Ein häufiger Fehler besteht darin, die gewünschte Immobilie zuerst auszuwählen und anschließend so lange an Laufzeit, Tilgung und Nebenkosten zu rechnen, bis die Monatsrate passend wirkt. Sinnvoller ist die umgekehrte Reihenfolge: tragbares Budget bestimmen, Finanzierung vorprüfen lassen und erst dann gezielt suchen.
Kaufen oder zunächst Eigenkapital ansparen?
Ein sofortiger Kauf kann vertretbar sein, wenn das Einkommen langfristig sicher ist, die Nebenkosten zumindest weitgehend bezahlt werden können, der Kaufpreis nachweislich marktgerecht ist und keine größeren Arbeiten anstehen.
Warten ist meist vernünftiger, wenn sämtliche Kosten fremdfinanziert werden müssten oder nach dem Kauf keine Reserve bliebe. Schon das Ansparen der Kaufnebenkosten verändert die Ausgangslage erheblich.
Nutzen Sie die Wartezeit gezielt:
- Konsumentenkredite und Dispokredit abbauen.
- Monatliches Sparpotenzial über einen längeren Zeitraum nachweisen.
- Kaufnebenkosten und Notfallreserve aufbauen.
- Finanzierungsunterlagen vollständig vorbereiten.
- Wunschregion und Immobilienart flexibler festlegen.
- Finanzierung vor der ersten verbindlichen Zusage prüfen lassen.
Wer monatlich keinen Betrag zurücklegen kann, der einer späteren Kreditmehrbelastung entspricht, sollte besonders kritisch rechnen. Eigentum beseitigt finanzielle Belastungen nicht; es verlagert sie von der Miete auf Kredit, Betrieb, Instandhaltung und Risiken.
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Häufige Fragen zum Hauskauf ohne Eigenkapital
Kann man ein Haus komplett ohne Eigenkapital kaufen?
Ja, eine vollständige Finanzierung von Kaufpreis und Nebenkosten ist in einzelnen Fällen möglich. Dafür verlangen Banken üblicherweise eine sehr gute Bonität, ein stabiles Einkommen und eine werthaltige Immobilie. Das finanzielle Risiko ist höher als bei einer Finanzierung mit eigenen Mitteln.
Welche Bank finanziert ein Haus ohne Eigenkapital?
Es gibt keine Bank, die jede Vollfinanzierung nach denselben Kriterien bewilligt. Kreditinstitute unterscheiden sich bei Beleihungswert, Haushaltsrechnung, Berufsgruppen und akzeptierten Objekten. Vergleichen Sie deshalb konkrete Angebote auf Grundlage derselben Unterlagen und achten Sie nicht nur auf den Sollzins.
Kann ich ein Haus kaufen, wenn ich nur die Nebenkosten bezahlen kann?
Ja, das ist eine 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises und deutlich realistischer als die Mitfinanzierung sämtlicher Nebenkosten. Sie benötigen trotzdem ein ausreichend hohes Einkommen, gute Bonität und eine Immobilie, deren Wert den Kaufpreis trägt.
Wie viel Einkommen brauche ich ohne Eigenkapital?
Das hängt von Kaufpreis, Zinssatz, Tilgung, Haushaltsgröße und laufenden Verpflichtungen ab. Entscheidend ist nicht ein bestimmtes Mindestgehalt, sondern der monatliche Überschuss nach allen Lebenshaltungs- und Immobilienkosten. Die Bank führt dafür eine individuelle Haushaltsrechnung durch.
Bekomme ich ohne Eigenkapital einen höheren Zinssatz?
Das ist wahrscheinlich. Mit steigendem Kreditanteil im Verhältnis zum Immobilienwert nimmt das Risiko der Bank zu. Dieses Risiko kann sich in einem höheren Zinssatz, strengeren Anforderungen oder der Ablehnung bestimmter Objekte zeigen.
Kann ich die Kaufnebenkosten mit einem Privatkredit bezahlen?
Ein zusätzlicher Privatkredit ist grundsätzlich möglich, erhöht aber die Verschuldung und die monatliche Belastung. Er muss gegenüber der finanzierenden Bank offengelegt werden und kann die Immobilienfinanzierung erschweren. Ein Privatkredit ist kein Ersatz für echtes Eigenkapital.
Hilft KfW 124 beim Kauf ohne Eigenkapital?
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 kann bis zu 100.000 Euro zur Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie beitragen. Es ersetzt jedoch weder die Kreditwürdigkeitsprüfung noch garantiert es die Finanzierung des übrigen Kaufpreises. Der Antrag läuft über einen Finanzierungspartner und muss rechtzeitig gestellt werden.
Ist ein Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital leichter zu finanzieren?
Nicht automatisch. Zwar können Mieteinnahmen berücksichtigt werden, gleichzeitig prüft die Bank Leerstandsrisiko, Kosten, Gebäudezustand und Ertragswert. Ohne Rücklagen können Reparaturen oder Mietausfälle eine besonders hohe Belastung auslösen.