Wann ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei?

Wer eine Immobilie erbt, stellt meist nicht zuerst die Marktfrage, sondern die Steuerfrage: Kann ich das Haus oder die Wohnung verkaufen, ohne Spekulationssteuer zu zahlen?
Die entscheidende Antwort ist: Nicht der Erbfall startet die 10-Jahres-Frist, sondern in der Regel der ursprüngliche Kauf oder Bau des Erblassers. Bei einem unentgeltlichen Erwerb durch Erbschaft wird die frühere Anschaffung des Rechtsvorgängers steuerlich zugerechnet.

Die kurze Antwort

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist in Deutschland meist steuerfrei, wenn eine dieser Situationen vorliegt:

• Die 10-Jahres-Frist ist bereits erfüllt. Maßgeblich ist regelmäßig der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie angeschafft hat, nicht der Zeitpunkt des Erbfalls.
• Die Immobilie wurde zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Dann kann der Verkauf auch innerhalb der 10 Jahre steuerfrei sein, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu zählt entweder eine durchgehende Eigennutzung zwischen Anschaffung und Verkauf oder eine Nutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.

Wichtig ist: Hier geht es um die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn. Die Frage, ob zusätzlich Erbschaftsteuer angefallen ist oder nicht, ist ein anderes Thema.

Warum beim Erben nicht der Erbfall zählt

Viele gehen davon aus, dass mit dem Erbfall steuerlich alles bei null beginnt. Genau das ist beim privaten Immobilienverkauf meist nicht der Fall.
Bei einer geerbten Immobilie übernimmt der Erbe für die Prüfung des privaten Veräußerungsgeschäfts grundsätzlich die steuerliche Vorgeschichte des Erblassers. Das bedeutet: Hat der Erblasser die Immobilie schon vor mehr als 10 Jahren gekauft, ist der spätere Verkauf durch den Erben regelmäßig steuerfrei.

Beispiel

Der Vater kaufte 2012 ein Haus und verstirbt 2026. Die Tochter erbt das Haus und verkauft es 2026.
Dann ist für die 10-Jahres-Frist nicht 2026 maßgeblich, sondern 2012. Damit ist die Frist bereits abgelaufen und der Verkauf ist in der Regel steuerfrei.

Wann die 10-Jahres-Frist zur Steuerfreiheit führt

Nach § 23 EStG sind private Veräußerungsgeschäfte bei Immobilien grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als 10 Jahre liegen. Liegen mehr als 10 Jahre dazwischen, fällt auf den Veräußerungsgewinn in der Regel keine Spekulationssteuer an.

Für geerbte Immobilien heißt das ganz praktisch:

• Hat der Erblasser vor mehr als 10 Jahren gekauft, ist der Verkauf meist steuerfrei.
• Hat der Erblasser vor weniger als 10 Jahren gekauft, muss man die Eigennutzung genauer prüfen.

Wann Eigennutzung den Verkauf steuerfrei macht

Auch wenn die 10 Jahre noch nicht abgelaufen sind, kann der Verkauf steuerfrei sein. Das ist vor allem dann wichtig, wenn die geerbte Immobilie vom Erblasser oder später vom Erben selbst bewohnt wurde.

Steuerfrei bleibt der Verkauf insbesondere dann, wenn die Immobilie

• zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
• im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Was bedeutet „im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren“?

Das wird oft missverstanden. Es müssen nicht drei volle Jahre sein. Entscheidend sind drei Kalenderjahre. Deshalb kann unter Umständen schon ein deutlich kürzerer zusammenhängender Selbstnutzungszeitraum genügen. In der Praxis wird das oft als „ein Jahr und zwei Tage“ beschrieben.

Beispiel

Die geerbte Wohnung wird ab Dezember 2024 selbst bewohnt und im Januar 2026 verkauft.
Dann liegt Eigennutzung in den Kalenderjahren 2024, 2025 und 2026 vor. Das kann für die Steuerfreiheit ausreichen, obwohl keine drei vollen Jahre dazwischen liegen.

Zählt auch eine Ferienwohnung oder Zweitwohnung als Eigennutzung?

Ja, das kann der Fall sein. Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass eine Immobilie auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden kann, wenn sie nicht Hauptwohnsitz ist, sondern etwa als Zweitwohnung oder nicht vermietete Ferienwohnung zur eigenen Nutzung bereitsteht. Entscheidend ist, dass sie dem Eigentümer selbst als Wohnung zur Verfügung steht und nicht vermietet wird.

Wann der Verkauf einer geerbten Immobilie nicht steuerfrei ist

Steuerpflichtig wird der Verkauf typischerweise dann, wenn

• der Erblasser die Immobilie vor weniger als 10 Jahren gekauft hat,
• keine ausreichende Eigennutzung vorliegt,
• die Immobilie überwiegend vermietet war,
• oder nur ein Teil der Immobilie selbst genutzt wurde und andere Teile vermietet waren. Dann kann der nicht selbst genutzte Teil steuerpflichtig sein.

Gerade bei geerbten Wohnungen ist das häufig der Knackpunkt:
Wurde die Wohnung vom Erblasser vermietet und verkauft der Erbe kurz nach dem Erbfall, kann innerhalb der 10-Jahres-Frist Spekulationssteuer entstehen.

Vorsicht bei Schulden, Ausgleichszahlungen und Übertragungen in der Familie

Ein Punkt wird oft übersehen: Nicht nur der klassische Verkauf an einen fremden Käufer kann steuerlich relevant sein. Auch innerhalb der Familie kann ein entgeltlicher oder teilentgeltlicher Vorgang vorliegen, etwa wenn eine Immobilie übertragen wird und im Gegenzug Verbindlichkeiten übernommen oder Ausgleichszahlungen geleistet werden. Der BFH hat 2025 nochmals betont, dass die Übernahme von Schulden als Gegenleistung gelten kann.

Das ist vor allem bei Erbengemeinschaften wichtig. Wenn ein Miterbe von den anderen übernommen wird oder Belastungen mit übernommen werden, sollte man steuerlich sehr genau hinschauen.
Passend dazu: Erfolgreicher Verkauf von Immobilien in einer Erbengemeinschaft

Erbschaftsteuer und Verkaufssteuer sind nicht dasselbe

Viele werfen beides zusammen. Das führt schnell zu falschen Erwartungen.
Erbschaftsteuer fällt auf den Erwerb durch Erbe an.
Spekulationssteuer beziehungsweise Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft kann später beim Verkauf anfallen, wenn die Voraussetzungen des § 23 EStG erfüllt sind. Beides sind getrennte Themen.

Wer also beim Erben keine Erbschaftsteuer zahlen musste, verkauft deshalb nicht automatisch steuerfrei. Und umgekehrt kann ein Verkauf trotz Erbfall steuerfrei sein, wenn die 10-Jahres-Frist oder die Eigennutzungsregel erfüllt ist.

Was Eigentümer vor dem Verkauf prüfen sollten

Bevor eine geerbte Immobilie verkauft wird, sollten diese Punkte sauber geklärt sein:

• Wann hat der Erblasser die Immobilie gekauft oder fertiggestellt?
• Wurde die Immobilie selbst genutzt oder vermietet?
• Gab es bei einer Teilübertragung Ausgleichszahlungen oder Schuldübernahmen?
• Gehört die Immobilie zu einer Erbengemeinschaft?

Wer die Verkaufsentscheidung noch vorbereitet, findet hier weitere passende Beiträge:

Immobilie verkaufen wegen Erbe
Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf
Was bringt mir ein lebenslanges Wohnrecht?
Leibrente – was ist das?

Die eigentliche Antwort in einem Satz

Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist steuerfrei, wenn seit der ursprünglichen Anschaffung durch den Erblasser mehr als 10 Jahre vergangen sind oder wenn die Voraussetzungen der steuerlichen Eigennutzung erfüllt sind.

Häufige Fragen

Ist der Verkauf direkt nach einer Erbschaft automatisch steuerfrei?

Nein. Der Erbfall allein macht den Verkauf nicht steuerfrei. Entscheidend ist vor allem, wann der Erblasser die Immobilie angeschafft hat und ob eine ausreichende Eigennutzung vorliegt.

Beginnt die 10-Jahres-Frist mit dem Tod des Erblassers neu?

In der Regel nein. Bei einer geerbten Immobilie wird dem Erben die Anschaffung des Erblassers zugerechnet.

Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich das geerbte Haus selbst bewohnt habe?

Nicht zwingend. Wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, kann der Verkauf auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei sein.

Reicht es, wenn ich nur kurz selbst in der geerbten Immobilie wohne?

Unter Umständen ja. Wenn die Eigennutzung in das Jahr des Verkaufs und die beiden vorangegangenen Kalenderjahre fällt, kann das genügen. Es müssen nicht drei volle Jahre sein.

Was ist bei einer vermieteten geerbten Wohnung?

Dann wird es oft steuerlich relevant. Liegt der ursprüngliche Kauf durch den Erblasser noch innerhalb der 10-Jahres-Frist und greift keine Eigennutzungsausnahme, kann der Verkaufsgewinn steuerpflichtig sein.

Gilt das auch bei einer Erbengemeinschaft?

Die Grundsätze zu § 23 EStG gelten auch dort. In Erbengemeinschaften kommen aber häufig zusätzliche Fragen zu Ausgleichszahlungen, Übernahmen und Teilübertragungen hinzu. Gerade dann sollte der Fall vor dem Verkauf steuerlich geprüft werden.

Quellen:

• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• BFH, Urteil vom 11. März 2025 – IX R 17/24
• EStH/BMF zu § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte
• BFH, Urteil vom 24. Mai 2022 – IX R 28/21

Hinweis:
Die Inhalte dieses Beitrags dienen nur der allgemeinen Information und stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Ob der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerfrei ist, muss immer im konkreten Einzelfall geprüft werden. Für eine verbindliche Bewertung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Notar.