Wohnung verkaufen mit Mieter: Rechte, Verkaufspreis und der richtige Ablauf
Eine vermietete Eigentumswohnung kann jederzeit verkauft werden. Der Mieter muss dem Verkauf grundsätzlich nicht zustimmen. Allerdings endet das Mietverhältnis nicht mit dem Eigentümerwechsel: Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit den dazugehörigen Rechten und Pflichten.
Die direkte Antwort: Sie können Ihre Wohnung trotz Mieter verkaufen. Entscheidend für einen guten Verkauf sind ein realistischer Preis, vollständige Miet- und WEG-Unterlagen, eine frühzeitige Abstimmung mit dem Mieter und die Ansprache der richtigen Käufer. Meist sind das Kapitalanleger. Eigennutzer kommen nur infrage, wenn sie das Mietverhältnis akzeptieren oder eine spätere rechtmäßige Eigennutzung realistisch möglich ist.
Eine feste „Wertminderung durch Vermietung“ gibt es nicht. Eine niedrige Miete, ein unklarer Mietvertrag oder eine eingeschränkte Eigennutzungsmöglichkeit können den Käuferkreis verkleinern. Ein zuverlässiger Mieter, eine nachvollziehbare Miete und eine gepflegte Eigentümergemeinschaft können für Anleger dagegen überzeugende Argumente sein.
Was beim Verkauf einer vermieteten Wohnung rechtlich gilt
Der Eigentümer darf seine Wohnung auch während eines laufenden Mietverhältnisses veräußern. Eine Kündigung oder Zustimmung des Mieters ist für den Verkauf nicht erforderlich.
Der Käufer erwirbt allerdings keine freie Wohnung. Nach § 566 BGB tritt er anstelle des bisherigen Eigentümers in das Mietverhältnis ein. Vereinbarte Miethöhe, Kündigungsfristen, Nebenkostenregelungen und weitere wirksame Vertragsbestandteile bleiben bestehen. Der Grundsatz wird häufig mit „Kauf bricht nicht Miete“ zusammengefasst.
➡️ § 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete
Auch die Mietkaution darf beim Eigentümerwechsel nicht vergessen werden. Der Erwerber tritt grundsätzlich in die daraus entstehenden Rechte und Pflichten ein. Höhe, Anlageform und Übergabe der Kaution sollten deshalb nachvollziehbar dokumentiert und im Kaufvertrag berücksichtigt werden.
Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen
Der Mietvertrag gibt dem Mieter kein allgemeines Recht, den Verkauf zu verhindern. Trotzdem sollte er frühzeitig und respektvoll informiert werden. Eine überraschende Makleranfrage oder unangekündigte Besichtigung verschlechtert die Zusammenarbeit und kann den gesamten Ablauf verzögern.
Der Eigentümer sollte dem Mieter verständlich erklären:
- dass ein Verkauf geplant ist,
- dass der Mietvertrag grundsätzlich bestehen bleibt,
- wer Besichtigungen organisiert,
- wie Termine angekündigt werden,
- welche Informationen Interessenten erhalten,
- wann mit einer Entscheidung zu rechnen ist.
Versprechen Sie weder eine schnelle Kündigung noch eine dauerhaft ausgeschlossene Eigenbedarfskündigung, wenn beides nicht sicher beurteilt werden kann.
Ein Vorkaufsrecht besteht nicht bei jedem Verkauf
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nicht automatisch bei jeder vermieteten Eigentumswohnung. Es kann insbesondere entstehen, wenn die Wohnung erst nach ihrer Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder umgewandelt werden soll und anschließend an einen Dritten verkauft wird.
Verkäufe an bestimmte Familien- oder Haushaltsangehörige sind von der gesetzlichen Regelung ausgenommen. Ob die Voraussetzungen vorliegen, sollte vor der Vermarktung geprüft werden. Wird ein bestehendes Vorkaufsrecht übersehen, kann das erhebliche Folgen für den Verkaufsprozess haben.
➡️ § 577 BGB zum Vorkaufsrecht des Mieters
Unabhängig vom gesetzlichen Vorkaufsrecht kann es sinnvoll sein, dem Mieter die Wohnung zuerst zum Kauf anzubieten. Er kennt das Objekt, benötigt keinen Umzug und kann ein persönliches Interesse am Erwerb haben. Der Verkaufspreis sollte trotzdem auf einer belastbaren Bewertung beruhen.
Der Käufer kann nicht allein wegen des Kaufs kündigen
Der Eigentümerwechsel ist kein Kündigungsgrund. Für eine ordentliche Vermieterkündigung benötigt der neue Eigentümer ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB. Dazu kann ein ernsthafter und nachvollziehbarer Eigenbedarf gehören. Eine Kündigung nur zur Erzielung einer höheren Miete ist ausgeschlossen.
Auch ein niedrigerer Verkaufspreis für eine vermietete Wohnung macht eine sogenannte Verwertungskündigung nicht automatisch zulässig. Ob der Fortbestand des Mietvertrags eine angemessene wirtschaftliche Verwertung verhindert und erhebliche Nachteile verursacht, muss im Einzelfall rechtlich geprüft werden.
Hinzu kommt: Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft, kann eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB gelten. Die bundesrechtliche Grundfrist beträgt drei Jahre. Landesverordnungen können sie für bestimmte Gebiete verlängern. In Baden-Württemberg gilt derzeit in ausgewählten Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt eine fünfjährige Frist; maßgeblich sind die konkrete Gemeinde und die Entstehungsgeschichte des Wohnungseigentums.
Eine Sperrfrist gilt also nicht pauschal für jede bereits vermietete Eigentumswohnung. Zusätzlich kann der Mieter einer grundsätzlich berechtigten Kündigung widersprechen, wenn deren Beendigung für ihn oder seinen Haushalt eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde.
So beeinflusst der Mieter den Verkaufspreis
Eine vermietete Wohnung ist nicht automatisch einen bestimmten Prozentsatz weniger wert. Pauschale Abschläge von zehn, zwanzig oder dreißig Prozent sind keine seriöse Bewertungsmethode.
Der erzielbare Preis hängt davon ab, wie der Käufer die Wohnung nutzen und wirtschaftlich einordnen kann.
Besonders relevant sind:
- Höhe der monatlichen Nettokaltmiete,
- Zeitpunkt und Rechtmäßigkeit früherer Mieterhöhungen,
- Staffelmiete oder Indexmiete,
- Dauer und Stabilität des Mietverhältnisses,
- Mietrückstände oder laufende Streitigkeiten,
- Betriebskosten und nicht umlagefähiges Hausgeld,
- Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft,
- angekündigte Sanierungen und Sonderumlagen,
- Zustand der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums,
- mögliche spätere Eigennutzung.
Kapitalanleger rechnen anders als Eigennutzer
Ein Eigennutzer beurteilt eine freie Wohnung nach Wohngefühl, Grundriss und persönlicher Nutzung. Ein Kapitalanleger betrachtet zusätzlich Mieteinnahmen, laufende Kosten, Investitionsbedarf und langfristige Vermietbarkeit.
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt den Unterschied:
Bei einer monatlichen Nettokaltmiete von 1.000 Euro entstehen 12.000 Euro Jahresmiete. Ein Kaufpreis von 360.000 Euro entspricht dem 30-Fachen der Jahresmiete und einer Bruttomietrendite von rund 3,33 Prozent. Bei 420.000 Euro steigt der Faktor auf 35, während die Bruttomietrendite auf etwa 2,86 Prozent sinkt.
Diese Rechnung berücksichtigt noch keine nicht umlagefähigen Kosten, Instandhaltung, Leerstandsrisiken oder Erwerbsnebenkosten. Sie zeigt aber, weshalb eine unveränderte Miete bei einem steigenden Angebotspreis schnell zu kritischen Käuferfragen führt.
Die ausführliche Einordnung von Kaufpreisfaktor und Rendite gehört nicht in die allgemeine Verkaufsbewertung. Entscheidend ist hier: Der Preis muss für Anleger anhand der konkreten Wohnung nachvollziehbar bleiben.
Niedrige Miete bedeutet nicht automatisch niedriger Wert
Eine unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete kann den Ertrag begrenzen. Sie darf vor dem Verkauf jedoch nicht beliebig erhöht werden. Gesetzliche Voraussetzungen, Kappungsgrenzen, Mietvertrag und mögliche regionale Regelungen müssen beachtet werden.
Eine hohe Miete ist ebenfalls nicht automatisch vorteilhaft. Käufer prüfen, ob sie dauerhaft erzielbar, rechtlich wirksam vereinbart und für die Lage angemessen ist. Zweifel an früheren Mieterhöhungen können einen größeren Risikoabschlag auslösen als eine etwas niedrigere, sauber dokumentierte Miete.
Am Bodensee kommt hinzu, dass gefragte Lagen nicht zwangsläufig hohe laufende Renditen bieten. Bei Wohnungen mit Seeblick oder besonderer Mikrolage kann ein Teil des Kaufpreises auf Seltenheit, Eigennutzungsperspektive und langfristige Wertvorstellungen entfallen. Die Vermarktung muss deshalb genau erklären, welche Käuferlogik zur Wohnung passt.
➡️ Allgemeine Besonderheiten beim Wohnungsverkauf am Bodensee
Drei mögliche Wege für den Verkauf
Nicht jede vermietete Wohnung sollte auf dieselbe Weise angeboten werden. Vor dem Marktstart muss entschieden werden, ob die Wohnung vermietet verkauft, zuerst dem Mieter angeboten oder eine freiwillige freie Übergabe geprüft werden soll.
| Verkaufsweg | Geeignet, wenn | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|
| Vermietet an Anleger | Miete und Unterlagen überzeugen | Rendite, Hausgeld, WEG, Mietvertrag |
| Direkt an den Mieter | Kaufinteresse und Finanzierung bestehen | unabhängige Bewertung, klare Fristen |
| Freiwillig frei übergeben | Mieter möchte ohnehin ausziehen | schriftliche Aufhebungsvereinbarung |
| Verkauf später starten | Auszug oder Vertragsende absehbar ist | Marktentwicklung und laufende Kosten |
Vermietet an einen Kapitalanleger verkaufen
Dieser Weg ist häufig die sauberste Lösung. Der Mietvertrag bleibt bestehen und die Wohnung wird als Kapitalanlage positioniert.
Damit das funktioniert, benötigt der Käufer eine klare Antwort auf folgende Fragen:
- Welche Miete geht tatsächlich monatlich ein?
- Welche Kosten trägt der Eigentümer selbst?
- Wie hoch sind Hausgeld und Rücklage?
- Welche Maßnahmen hat die Eigentümergemeinschaft beschlossen?
- Gibt es Mietrückstände oder Sondervereinbarungen?
- Welche Investitionen sind in den nächsten Jahren zu erwarten?
Eine lange Mietdauer kann positiv wirken, wenn Zahlungen, Kommunikation und Zustand stimmen. Konflikte dürfen dagegen nicht verschwiegen werden.
Die Wohnung an den Mieter verkaufen
Ein Verkauf an den bisherigen Mieter kann Besichtigungen, Vermarktungsaufwand und Unsicherheit reduzieren. Der Mieter kennt Wohnung, Gebäude und Nachbarschaft bereits. Zudem entfällt das Risiko, dass er den Ablauf aus Sorge vor Veränderungen erschwert.
Trotzdem sollte der Eigentümer nicht ohne Wertermittlung verhandeln. Ein vertrautes Verhältnis ersetzt keine sachliche Preisgrundlage. Außerdem muss geklärt werden, ob der Mieter ausreichend Eigenkapital besitzt und eine belastbare Finanzierung erhält.
Hat der Mieter kein gesetzliches Vorkaufsrecht, können Verkäufer und Mieter trotzdem freiwillig einen normalen Kaufvertrag schließen.
Eine freiwillige Aufhebungsvereinbarung treffen
Möchte der Mieter ohnehin umziehen, kann eine schriftliche Mietaufhebungsvereinbarung sinnvoll sein. Darin lassen sich Auszugstermin, Rückgabezustand, Kaution und gegebenenfalls eine finanzielle Ausgleichszahlung eindeutig regeln.
Der Mieter darf nicht unter Druck gesetzt werden. Eine freie Übergabe sollte Käufern erst dann zugesagt werden, wenn eine belastbare Vereinbarung vorliegt und der tatsächliche Auszug ausreichend abgesichert ist.
Ein bloßer Satz wie „Der Mieter wird wahrscheinlich ausziehen“ rechtfertigt keinen Verkaufspreis wie bei einer sicher bezugsfreien Wohnung.
Mieter, Besichtigungen und Unterlagen richtig organisieren
Ein rechtlich möglicher Verkauf kann praktisch trotzdem scheitern, wenn der Mieter nicht eingebunden oder die Wohnung unvorbereitet angeboten wird.
Besichtigungen müssen planbar und zumutbar bleiben
Besteht ein konkreter Verkaufswunsch, muss der Mieter berechtigte Besichtigungen grundsätzlich ermöglichen. Termine dürfen aber weder unangekündigt noch beliebig häufig stattfinden. Sie sind rechtzeitig anzukündigen, zeitlich abzustimmen und auf ein zumutbares Maß zu begrenzen. Der Bundesgerichtshof hat ein Besichtigungsrecht bei berechtigtem Anlass und vorheriger rechtzeitiger Ankündigung grundsätzlich bestätigt.
Praktisch bewähren sich:
- wenige gebündelte Termine,
- klare Zeitfenster,
- nur vorqualifizierte Interessenten,
- ein fester Ansprechpartner,
- keine unangekündigten Begleitpersonen,
- Rücksicht auf Arbeit, Krankheit und familiäre Verpflichtungen.
Innenaufnahmen mit persönlichen Gegenständen sollten nur nach ausdrücklicher Abstimmung mit dem Mieter erstellt und veröffentlicht werden. Für eine diskrete Vermarktung können zunächst Außenansichten, Grundriss und sachliche Objektinformationen genügen.
➡️ Vermietete Wohnung diskret und ohne breite Veröffentlichung verkaufen
Diese Mietunterlagen werden benötigt
Neben den allgemeinen Unterlagen zur Eigentumswohnung sind für den Käufer besonders wichtig:
- vollständiger Mietvertrag,
- sämtliche Nachträge und Zusatzvereinbarungen,
- aktuelle Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung,
- Nachweise über bisherige Mieterhöhungen,
- letzte Betriebskostenabrechnung,
- Information über Mietrückstände oder Guthaben,
- Höhe und Anlageform der Kaution,
- Übergabeprotokoll aus dem Mietbeginn,
- dokumentierte Mängel oder laufende Auseinandersetzungen.
Hinzu kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle, Rücklagenstand und Informationen über geplante Maßnahmen.
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt oder gut sichtbar ausgehängt werden. Findet keine Besichtigung statt, ist er einem potenziellen Käufer auf Verlangen unverzüglich zugänglich zu machen.
Persönliche Daten des Mieters gehören nicht unkontrolliert in ein öffentliches Exposé. Detaillierte Unterlagen sollten nur qualifizierten Interessenten zur Verfügung gestellt werden, soweit sie für die Kaufprüfung erforderlich sind.
So verkauft Mayr Immobilien eine vermietete Wohnung
Bei einer vermieteten Wohnung reicht eine allgemeine Quadratmeterbewertung nicht aus. Mayr Immobilien prüft neben Lage, Zustand und Eigentümergemeinschaft auch das bestehende Mietverhältnis und die daraus entstehende Käufergruppe.
Andreas Mayr ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung. Die kostenlose Ersteinschätzung wird bei einer konkreten Verkaufsabsicht durch eine persönliche Prüfung ergänzt. Vermietung, Hausgeld, Rücklagen und rechtliche Besonderheiten fließen ausdrücklich in die Einordnung ein.
Bewertung von Wohnung und Mietverhältnis
Zuerst wird ermittelt, wie die Wohnung bezugsfrei und vermietet am Markt wahrgenommen würde. Daraus folgt kein pauschaler Abschlag. Stattdessen wird geprüft:
- Welche Anleger passen zur Lage?
- Ist die Miete nachvollziehbar?
- Welche nicht umlagefähigen Kosten entstehen?
- Wie solide ist die Eigentümergemeinschaft?
- Welche Maßnahmen stehen am Gebäude an?
- Gibt es eine realistische spätere Eigennutzung?
- Könnte der Mieter selbst kaufen?
- Ist eine öffentliche oder diskrete Vermarktung sinnvoll?
Der Angebotspreis muss sowohl die Qualität der Immobilie als auch die wirtschaftliche Sicht des Käufers berücksichtigen.
Abstimmung mit dem Mieter
Mayr Immobilien bereitet das Gespräch mit dem Mieter vor, stimmt den Besichtigungsablauf ab und reduziert Termine auf ernsthafte Interessenten. Dadurch wird der Bewohner nicht zum unfreiwilligen Organisator des Verkaufs.
Ein kooperativer Ablauf ist kein nebensächlicher Service. Die Stimmung bei einer Besichtigung beeinflusst, ob Käufer das Mietverhältnis als stabil oder als mögliches Risiko wahrnehmen.
Vermarktung für die passende Käufergruppe
Das Exposé richtet sich nicht an Interessenten, die kurzfristig eine freie Wohnung benötigen. Kapitalanleger erhalten stattdessen die Informationen, die sie für ihre Entscheidung brauchen: Miete, Hausgeld, Rücklagen, Zustand, Mikrolage und Entwicklungsmöglichkeiten.
Interessenten werden vor der Besichtigung nach Kaufziel und Finanzierung eingeordnet. Erst danach folgen Unterlagenprüfung, Verhandlung und Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags.
Im Kaufvertrag müssen insbesondere das bestehende Mietverhältnis, die Kaution, laufende Abrechnungen, Mietzahlungen und der wirtschaftliche Übergang sauber berücksichtigt werden.
Steuerliche Fragen – insbesondere ein möglicher Verkauf innerhalb der privaten Veräußerungsfrist – werden gesondert behandelt:
➡️ Spekulationssteuer bei einer vermieteten Immobilie prüfen
Diese Fehler verschlechtern Preis und Verkaufschancen
Ein häufiger Fehler ist die Vermarktung an die falsche Zielgruppe. Wird eine vermietete Wohnung wie ein sofort bezugsfreies Zuhause angeboten, entstehen viele Anfragen, aber kaum passende Käufer.
Weitere typische Probleme sind:
- einen festen Preisabschlag ohne Bewertung übernehmen,
- dem Käufer eine schnelle Eigenbedarfskündigung versprechen,
- das Vorkaufsrecht ungeprüft lassen,
- den Mieter erst durch das Inserat informieren,
- Mietrückstände oder Nebenabreden verschweigen,
- unvollständige WEG-Unterlagen bereitstellen,
- eine freiwillige Räumung als sicher darstellen,
- wahllose Besichtigungen organisieren,
- Kaution und Betriebskostenabrechnung nicht regeln,
- den Preis nur aus einer gewünschten Auszahlung ableiten.
Ebenso riskant ist eine kurzfristige Mieterhöhung allein mit dem Ziel, die Verkaufsrechnung attraktiver aussehen zu lassen. Jede Erhöhung benötigt eine wirksame rechtliche Grundlage. Ein Käufer prüft nicht nur den aktuellen Betrag, sondern auch, wie er zustande gekommen ist.
Eine vermietete Wohnung verkauft sich gut, wenn Käufer das Mietverhältnis verstehen und kalkulieren können. Unklarheiten erzeugen dagegen Sicherheitsabschläge.
➡️ Mayr Immobilien zum Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung kontaktieren
Häufige Fragen zum Verkauf einer Wohnung mit Mieter
Kann ich meine Wohnung trotz Mieter verkaufen?
Ja. Der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung ist grundsätzlich möglich. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis mit allen wirksamen Rechten und Pflichten.
Muss der Mieter dem Wohnungsverkauf zustimmen?
Nein, für den Verkauf selbst ist seine Zustimmung grundsätzlich nicht erforderlich. Der Mieter muss aber angemessen in Besichtigungen einbezogen werden und kann unter bestimmten Voraussetzungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht besitzen.
Ist eine vermietete Wohnung weniger wert?
Nicht automatisch. Miethöhe, Mietvertrag, Käufergruppe, Hausgeld, Rücklagen und spätere Nutzbarkeit bestimmen, ob ein Preisunterschied zu einer freien Wohnung entsteht. Einen allgemein gültigen prozentualen Abschlag gibt es nicht.
Hat der Mieter beim Verkauf immer ein Vorkaufsrecht?
Nein. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kommt insbesondere infrage, wenn die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder werden soll. Die konkrete Entstehungs- und Verkaufssituation muss geprüft werden.
Darf der Mieter Besichtigungen ablehnen?
Berechtigte und angemessen angekündigte Besichtigungen muss der Mieter grundsätzlich ermöglichen. Unangekündigte, übermäßig häufige oder unzumutbar terminierte Besuche muss er dagegen nicht hinnehmen.
Kann der Käufer nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs kündigen?
Nicht automatisch. Eine Eigenbedarfskündigung benötigt einen ernsthaften, nachvollziehbaren Bedarf und muss sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Bei bestimmten Umwandlungsfällen können zusätzliche Kündigungssperrfristen gelten.
Kann ich die Wohnung direkt an den Mieter verkaufen?
Ja. Der Mieter kann die Wohnung wie jeder andere Käufer erwerben, sofern sich beide Seiten über den Preis einigen und die Finanzierung gesichert ist. Eine unabhängige Bewertung schafft eine nachvollziehbare Verhandlungsgrundlage.
Welche Unterlagen braucht ein Käufer?
Neben Mietvertrag, Nachträgen, Miethöhe, Betriebskosten und Kaution werden die üblichen Wohnungsunterlagen benötigt. Dazu zählen insbesondere Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Versammlungsprotokolle, Rücklagenstand und Energieausweis.