Wohnung am Bodensee kaufen: Eigentumswohnung oder Ferienwohnung richtig auswählen

Eine Wohnung am Bodensee kann ein dauerhaftes Zuhause, ein Rückzugsort für Wochenenden oder eine vermietete Ferienimmobilie sein. Diese drei Ziele sehen auf den ersten Blick ähnlich aus, führen beim Kauf aber zu völlig unterschiedlichen Anforderungen. Eine schöne Aussicht allein sagt noch nichts über Hausgeld, Eigentümergemeinschaft, zulässige Nutzung oder die tatsächlichen Folgekosten aus.

Die direkte Antwort: Wer eine Wohnung oder Ferienwohnung am Bodensee kaufen möchte, sollte zuerst die geplante Nutzung festlegen, danach das Gesamtbudget berechnen und erst dann nach einem passenden Ort suchen. Vor der Unterschrift müssen nicht nur die Wohnung, sondern auch Teilungserklärung, Gemeinschaftseigentum, Rücklagen, Protokolle, Energiezustand und mögliche Sonderumlagen geprüft werden. Bei einer Ferienwohnung kommt zusätzlich die entscheidende Frage hinzu, ob die kurzzeitige Vermietung baurechtlich und innerhalb der Eigentümergemeinschaft überhaupt zulässig ist.

Besonders riskant ist der Kauf einer Wohnung, die lediglich mit „ideal als Ferienwohnung“ beworben wird. Diese Formulierung ist kein Nachweis für eine genehmigte Feriennutzung. Ebenso wenig garantiert „Seeblick“, dass der Blick dauerhaft frei bleibt oder von den wichtigsten Wohnräumen aus tatsächlich vorhanden ist.

Die geplante Nutzung entscheidet über die richtige Wohnung

Bevor Sie Orte, Wohnflächen und Kaufpreise vergleichen, sollte feststehen, wie die Wohnung genutzt werden soll. Eine Immobilie zur dauerhaften Eigennutzung muss im Alltag funktionieren. Bei einer Zweitwohnung stehen Erreichbarkeit und laufende Kosten im Vordergrund. Eine Ferienwohnung zur Vermietung benötigt dagegen eine belastbare rechtliche und wirtschaftliche Grundlage.

Geplante Nutzung	Besonders wichtig	Häufigstes Risiko
Dauerhaft selbst wohnen	Alltag, Infrastruktur, Grundriss	Lage nur nach Urlaubsgefühl wählen
Private Zweitwohnung	Erreichbarkeit, Fixkosten, Steuer	laufende Kosten unterschätzen
Ferienvermietung	Genehmigung, WEG, Auslastung	Vermietung ist nicht zulässig
Dauerhafte Vermietung	Miete, Nachfrage, Zustand	Kaufpreis passt nicht zur Miete
Eigennutzung und Vermietung	flexible Regeln, Verwaltung	Zeiträume und Erträge überschätzen

Eigentumswohnung zur dauerhaften Eigennutzung

Für den Hauptwohnsitz zählt mehr als die Nähe zum Wasser. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Arbeitsplatz, öffentlicher Verkehr, Stellplatz und die Wege im Alltag beeinflussen die Lebensqualität jeden Tag.

Eine zentral gelegene Wohnung in Friedrichshafen oder Konstanz kann für Berufstätige sinnvoller sein als ein Objekt in einer kleinen Seegemeinde mit schönerer Aussicht, aber längeren Wegen. Wer im Alter am Bodensee wohnen möchte, sollte Aufzug, Barrierefreiheit, Nahversorgung und die Erreichbarkeit medizinischer Angebote stärker gewichten als einen zusätzlichen Kilometer Nähe zum Ufer.

Auch der Grundriss verdient einen nüchternen Blick. Große Flure, niedrige Dachschrägen oder ein gefangenes Zimmer können dazu führen, dass die angegebene Wohnfläche im Alltag kleiner wirkt. Ein Balkon mit guter Ausrichtung bietet häufig mehr praktischen Nutzen als ein schmaler seitlicher Blick auf den See.

Zweitwohnung für Wochenenden und Ferien

Eine private Zweitwohnung muss nicht dieselben Anforderungen erfüllen wie der Hauptwohnsitz. Dafür entstehen Kosten auch dann, wenn die Wohnung mehrere Wochen leer steht.

Zum monatlichen Hausgeld kommen je nach Objekt unter anderem Strom, Versicherung, Grundsteuer, Rundfunkbeitrag, mögliche Stellplatzkosten sowie eine örtliche Zweitwohnungssteuer. Gemeinden wie Friedrichshafen, Konstanz und Immenstaad erheben eine solche Steuer auf Grundlage ihrer jeweiligen Satzungen. Bedingungen, Ausnahmen und Berechnung unterscheiden sich nach Ort.

Wer nur an Wochenenden anreist, sollte auch die Verkehrssituation realistisch einschätzen. Die schönste Wohnung verliert an Reiz, wenn jede Anfahrt im Sommer im Stau endet oder vor Ort kein verlässlicher Stellplatz vorhanden ist.

Ferienwohnung zur Vermietung

Bei einer Ferienwohnung wird aus dem privaten Rückzugsort zugleich ein kleines Vermietungsobjekt. Neben der Lage zählen dann Ausstattung, Gästewechsel, Reinigung, Schlüsselübergabe, Verwaltung, Plattformkosten und saisonale Nachfrage.

Die erwarteten Einnahmen sollten nicht mit einer ganzjährigen Vollauslastung berechnet werden. Eigene Aufenthalte liegen häufig genau in den Wochen, in denen sich die höchsten Mieten erzielen lassen. Leerstände, Reparaturen, Wäsche, Reinigung und Vermittlungsgebühren verringern den verbleibenden Überschuss zusätzlich.

Eine ausführliche Renditebetrachtung gehört nicht in eine allgemeine Kaufentscheidung und wird deshalb an anderer Stelle genauer behandelt:

➡️ Kapitalanlage am Bodensee realistisch berechnen

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Die passende Lage am Bodensee hängt vom Alltag ab

Der deutsche Bodenseeraum besteht nicht aus einem einheitlichen Wohnungsmarkt. Selbst innerhalb einer Gemeinde unterscheiden sich Uferlage, Ortskern, Hanglage und Randbereiche deutlich.

Aktuelle Marktberichte der Gutachterausschüsse verwenden deshalb separate Preisindizes und Vergleichsfaktoren für unterschiedliche Orte, Baujahre und Wohnungstypen. Ein durchschnittlicher Portalpreis kann die konkrete Wohnung nicht zuverlässig bewerten.

Friedrichshafen: Wohnen, Arbeiten und gute Erreichbarkeit

Friedrichshafen eignet sich besonders für Käufer, die den Bodensee mit einem städtischeren Alltag verbinden möchten. Arbeitgeber, Bahnhof, Einkaufsmöglichkeiten, medizinische Versorgung und verschiedene Wohnquartiere schaffen eine breitere Nachfrage als in reinen Ferienlagen.

Zwischen Innenstadt, Fischbach, Manzell, Ailingen, Jettenhausen und den weiteren Stadtteilen bestehen jedoch erhebliche Unterschiede. Eine zentrale Wohnung kann kurze Wege bieten, während ein Objekt in einem äußeren Stadtteil mehr Ruhe oder Fläche ermöglicht.

Bei zentralen Lagen sollten Käufer Verkehr, Bahn, Veranstaltungslärm und Parkplatzsituation prüfen. In den Randlagen gewinnen Busverbindung und tägliche Fahrzeiten an Bedeutung.

Konstanz: knappes Angebot und strenge Prüfung der Nutzung

Konstanz verbindet Universität, Altstadt, Schweiznähe und eine hohe dauerhafte Wohnraumnachfrage. Das macht Eigentumswohnungen interessant, führt aber auch zu hohen Einstiegspreisen und einer besonders genauen Prüfung der Wirtschaftlichkeit.

Für Käufer einer vermeintlichen Ferienwohnung ist die städtische Zweckentfremdungssatzung wesentlich. Die dauernde Fremdenbeherbergung oder Nutzung regulären Wohnraums als Ferienwohnung kann genehmigungspflichtig sein. Ein bestehendes Inserat auf einem Buchungsportal beweist nicht, dass die Nutzung rechtmäßig genehmigt wurde.

In Konstanz sollte daher vor dem Kauf schriftlich geklärt werden, welche Nutzung baurechtlich zulässig ist und ob vorhandene Genehmigungen auf den Käufer beziehungsweise die konkrete Wohnung anwendbar sind.

➡️ Immobilien und Wohnlagen in Konstanz genauer einordnen

Überlingen, Meersburg und die westlichen Seegemeinden

Überlingen bietet städtische Infrastruktur, historische Bebauung und zahlreiche Wohnlagen zwischen Ufer, Zentrum und Hangbereichen. Bei älteren Gebäuden sind Denkmalschutz, Stellplatz, Aufzug, energetischer Zustand und anstehende Arbeiten am Gemeinschaftseigentum besonders wichtig.

Meersburg verbindet Tourismus, Hanglagen und historische Bausubstanz. Kurze Entfernungen auf der Karte können dort durch Steigungen und Treppen deutlich weniger komfortabel sein. Für eine altersgerechte Wohnung müssen deshalb nicht nur die Etage, sondern auch der Weg zur Wohnung und zum Ortszentrum geprüft werden.

In kleineren Orten wie Hagnau kann die Aussicht eine starke Rolle spielen. Gleichzeitig ist das Wohnungsangebot begrenzter, und eine spätere Wiederverkaufbarkeit hängt stärker von der Qualität des einzelnen Objekts ab.

Immenstaad, Langenargen und Kressbronn

Diese Seegemeinden sprechen sowohl Eigennutzer als auch Zweitwohnungs- und Ferienkäufer an. Unterschiede entstehen vor allem durch die tatsächliche Entfernung zum Ufer, Verkehr, Bahnanbindung, Stellplätze und das Wohnumfeld.

Langenargen und Kressbronn verfügen über Bahnanschlüsse. Immenstaad wird dagegen überwiegend über Bus und Straße erreicht. Für Pendler oder Käufer ohne Auto kann dieser Unterschied wichtiger sein als ein geringer Preisvorteil.

Der Begriff „seenah“ sollte immer praktisch geprüft werden:

• Wie lang ist der tatsächliche Fußweg?
• Führt der Weg über eine stark befahrene Straße?
• Gibt es einen öffentlichen Seezugang?
• Ist das Ufer zum Baden geeignet?
• Kann der See von der Wohnung oder nur vom Grundstück aus gesehen werden?
• Ist ein Stellplatz im Kauf enthalten?

Lindau, Wasserburg und Nonnenhorn

Am bayerischen Bodenseeufer kommen andere steuerliche Rahmenbedingungen hinzu. Lindau bietet mit Insel, Reutin, Aeschach, Bad Schachen und den äußeren Ortsteilen sehr unterschiedliche Wohnungsmärkte. Inselwohnungen punkten mit Atmosphäre und kurzen Wegen, können aber bei Parken, Zufahrt und historischer Bausubstanz anspruchsvoller sein.

Wasserburg und Nonnenhorn wirken kleiner und stärker durch See, Tourismus und gewachsene Wohngebiete geprägt. Hier sollten Käufer besonders auf saisonale Geräusche, gastronomisches Umfeld, Bahnlinie und die genaue Aussicht achten.

Die örtlichen Preisunterschiede werden ausführlicher im Marktüberblick behandelt:

➡️ Immobilienmarkt am Bodensee und aktuelle Preisentwicklung

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Beim Wohnungskauf erwerben Sie auch einen Teil des Gebäudes

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur die Räume hinter der Wohnungstür. Zum Eigentum gehört außerdem ein Miteigentumsanteil am Grundstück und am Gemeinschaftseigentum.

Dazu zählen typischerweise Dach, Außenfassade, tragende Bauteile, Treppenhaus, zentrale Leitungen und gemeinschaftliche Anlagen. Schäden oder Sanierungen in diesen Bereichen können Kosten verursachen, obwohl die eigene Wohnung frisch renoviert erscheint.

Notar.de empfiehlt Käufern, vor der Beurkundung insbesondere Teilungserklärung, Hausgeld, vorhandene Rücklagen und mögliche Zahlungsrückstände zu prüfen.

➡️ Offizielle Hinweise zum Kauf einer Eigentumswohnung

Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume zum Sondereigentum gehören und welche Flächen gemeinschaftlich genutzt werden. Der Aufteilungsplan zeigt die räumliche Zuordnung.

Besonders genau sollten Sie prüfen:

• Gehört der Stellplatz zum eigenen Sondereigentum?
• Besteht lediglich ein Sondernutzungsrecht?
• Ist der Gartenanteil eindeutig zugeordnet?
• Gehört ein Kellerraum tatsächlich zur Wohnung?
• Stimmen Plan und gebauter Zustand überein?
• Wer trägt die Kosten für Fenster, Balkone oder Terrassen?
• Welche Nutzungen sind ausgeschlossen oder eingeschränkt?

Eine Terrasse vor der Wohnung gehört nicht automatisch ausschließlich dem Käufer. Gleiches gilt für Gartenflächen, Dachböden und Stellplätze. Mündliche Aussagen reichen hier nicht aus.

Hausgeld ist mehr als eine Nebenkostenvorauszahlung

Das monatliche Hausgeld enthält umlagefähige Betriebskosten, nicht umlagefähige Verwaltungskosten und Beiträge zur Erhaltungsrücklage. Bei Eigennutzung müssen Sie den vollständigen Betrag tragen. Bei Vermietung kann nur ein Teil auf den Mieter umgelegt werden.

Ein niedriges Hausgeld ist nicht automatisch positiv. Es kann auch darauf hinweisen, dass zu wenig Geld für künftige Instandhaltung zurückgelegt wird.

Fragen Sie deshalb:

• Was ist im Hausgeld enthalten?
• Wie hoch ist der Anteil der Rücklage?
• Gibt es Zahlungsrückstände innerhalb der Gemeinschaft?
• Wurde der Wirtschaftsplan regelmäßig eingehalten?
• Welche Kosten steigen voraussichtlich?
• Bestehen separate Kosten für Tiefgarage, Aufzug oder Heizung?

Protokolle und Beschlusssammlung zeigen die Zukunft des Gebäudes

Die letzten Eigentümerversammlungen geben häufig mehr Aufschluss als ein hochwertiges Exposé. Wiederkehrende Diskussionen über Dach, Fassade, Heizung, Feuchtigkeit oder Verwalterprobleme sind ernst zu nehmen.

Achten Sie auf beschlossene oder diskutierte Maßnahmen. Eine Sanierung muss noch nicht endgültig beschlossen sein, um wirtschaftlich relevant zu werden. Hat ein Gutachter bereits Mängel festgestellt, kann eine spätere Sonderumlage absehbar sein.

Besonders kritisch sind Formulierungen wie:

• „Angebote werden eingeholt“
• „weitere Prüfung erforderlich“
• „Finanzierung noch offen“
• „Rücklage reicht voraussichtlich nicht aus“
• „Beschluss wurde vertagt“
• „erneute Feuchtigkeitsprobleme“

Eine große Rücklage ist ebenfalls nur im Verhältnis zu Gebäudegröße, Alter und geplanten Maßnahmen aussagekräftig. 100.000 Euro können bei einem kleinen Gebäude solide und bei einer großen Anlage mit Tiefgarage unzureichend sein.

Energiezustand des gesamten Hauses

Neue Böden und ein modernes Bad sagen wenig über die energetische Qualität des Gebäudes aus. Prüfen Sie Heizung, Fenster, Dach, Fassade und Warmwasserbereitung.

Entscheidend ist außerdem, ob energetische Maßnahmen bereits beschlossen, nur diskutiert oder noch gar nicht untersucht wurden. Ein günstiger Kaufpreis kann durch spätere Sonderumlagen und höhere Finanzierungskosten schnell relativiert werden.

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Eine Ferienwohnung benötigt drei getrennte Prüfungen

Die Bezeichnung „Ferienwohnung“ kann unterschiedliche Dinge meinen. Manche Wohnungen wurden ausdrücklich als Ferienunterkunft genehmigt. Andere werden nur gelegentlich vom Eigentümer genutzt. Wieder andere sind normale Wohnungen, die faktisch kurzzeitig an Gäste vermietet werden.

Vor dem Kauf müssen drei Ebenen unabhängig voneinander geklärt werden.

1. Baurechtliche Zulässigkeit

Die zuständige Baurechtsbehörde entscheidet, ob die Nutzung als Ferienwohnung am konkreten Standort zulässig ist. Eine Nutzungsänderung kann erforderlich sein, wenn eine bisher dauerhaft bewohnte Wohnung künftig regelmäßig an wechselnde Feriengäste vermietet werden soll.

Verlassen Sie sich nicht auf Aussagen wie:

• „Das machen hier alle“
• „Die Wohnung wurde schon immer vermietet“
• „Der Verkäufer hatte nie Probleme“
• „Die Gemeinde weiß davon“
• „In der Nachbarwohnung gibt es auch Feriengäste“

Lassen Sie sich eine vorhandene Genehmigung zeigen oder holen Sie vor dem Kauf eine schriftliche Auskunft der zuständigen Behörde ein.

2. Regeln der Eigentümergemeinschaft

Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung können die Nutzung der Wohnung beeinflussen. Zusätzlich sind vorhandene Beschlüsse und gerichtliche Auseinandersetzungen zu prüfen.

Der Bundesgerichtshof hat deutlich gemacht, dass die rechtliche Bewertung einer kurzzeitigen Vermietung stark von den konkreten Regelungen der jeweiligen Gemeinschaft abhängt. Aus dem allgemeinen Begriff „Wohnzweck“ lässt sich weder pauschal ein Verbot noch eine uneingeschränkte Zusage für jeden Einzelfall ableiten.

Klären Sie außerdem, ob es in der Anlage bereits Konflikte wegen Lärm, Schlüsselboxen, Reinigung, Müll oder häufig wechselnder Gäste gab. Eine formal mögliche Nutzung kann im Alltag trotzdem dauerhaft Streit verursachen.

3. Kommunale Vorschriften und Abgaben

Neben dem Baurecht können Zweckentfremdungssatzungen, Zweitwohnungssteuer, Kurtaxe, Meldepflichten oder örtliche Tourismusregelungen relevant sein.

Die Regeln unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde. Eine Ferienvermietung, die in einem Ort problemlos möglich ist, kann wenige Kilometer entfernt genehmigungspflichtig oder ausgeschlossen sein.

Vor einer Kaufentscheidung sollten Sie bei der jeweiligen Gemeinde konkret nachfragen:

• Ist die Ferienvermietung an dieser Adresse zulässig?
• Besteht eine Genehmigung für die konkrete Einheit?
• Gilt eine Zweckentfremdungssatzung?
• Wird Zweitwohnungssteuer erhoben?
• Müssen Gäste angemeldet werden?
• Welche touristischen Abgaben fallen an?
• Gibt es Vorgaben zu Stellplätzen oder Brandschutz?

Ferienvermietung wirtschaftlich realistisch berechnen

Die Bruttomiete pro Nacht ist nicht der Ertrag des Eigentümers. Abgezogen werden müssen unter anderem:

• Reinigung und Wäsche
• Vermittlungs- oder Plattformgebühren
• Gästekommunikation und Schlüsselübergabe
• laufendes Hausgeld
• Strom, Internet und Versicherungen
• Möblierung und regelmäßige Ersatzbeschaffungen
• Leerstand und Eigennutzung
• Instandhaltung
• Steuern und Beratungskosten

Wer nicht in der Nähe wohnt, benötigt häufig einen Dienstleister für Gästewechsel und Probleme vor Ort. Auch diese Kosten gehören von Anfang an in die Kalkulation.

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Kaufpreis, Nebenkosten und Finanzierung zusammen betrachten

Der Kaufpreis ist nur ein Teil des benötigten Budgets. Hinzu kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, gegebenenfalls Maklerkosten sowie mögliche Renovierungen und Anschaffungen.

Am deutschen Bodensee spielt sogar das Bundesland eine Rolle. In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent. Für eine Wohnung im bayerischen Lindau oder in den angrenzenden bayerischen Gemeinden beträgt sie 3,5 Prozent.

➡️ Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg

➡️ Kaufnebenkosten für die gewünschte Wohnung berechnen

Das Budget endet nicht beim Notartermin

Nach dem Kauf können unmittelbar weitere Ausgaben entstehen:

• Renovierung der Wohnung
• neue Küche oder Möblierung
• Umzug
• Sonderumlage
• erhöhte Hausgeldvorauszahlung
• Stellplatzmiete
• Ausstattung für Feriengäste
• kleinere Reparaturen
• Finanzierungskosten für eine Grundschuld

Planen Sie deshalb einen verfügbaren Puffer ein. Das gesamte Eigenkapital für Kaufpreis und Nebenkosten einzusetzen, ohne Rücklage für die ersten Monate zu behalten, macht die Finanzierung unnötig empfindlich.

Finanzierung vor der intensiven Suche klären

Eine Finanzierungsbestätigung erhöht die Handlungsfähigkeit, wenn eine passende Wohnung angeboten wird. Gleichzeitig sollte die maximal mögliche Kreditsumme nicht automatisch als sinnvolles Budget betrachtet werden.

Rechnen Sie mit der monatlichen Gesamtbelastung:

• Kreditrate
• vollständiges Hausgeld
• Grundsteuer
• Strom und Internet
• Versicherungen
• eigene Rücklage
• Zweitwohnungssteuer, sofern sie anfällt
• Verwaltungskosten bei Ferienvermietung

Die Verbraucherzentrale empfiehlt, auch bei ausreichender Finanzierung einen finanziellen Spielraum für unerwartete Ausgaben zurückzuhalten.

➡️ Monatsrate und Immobilienkredit berechnen

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So vermeiden Sie die häufigsten Fehlkäufe

Ein guter Wohnungskauf beginnt mit einer klaren Reihenfolge. Wer sich zuerst emotional für die Aussicht entscheidet und Unterlagen erst kurz vor dem Notartermin prüft, setzt sich unnötig unter Druck.

Vor der Besichtigung

Legen Sie fest, was unverzichtbar ist und worauf Sie verzichten können. Drei klare Muss-Kriterien reichen meist aus.

Beispielsweise:

• maximaler Gesamtpreis einschließlich Nebenkosten
• bestimmte Orte oder Fahrzeiten
• Balkon, Terrasse oder Garten
• eigener Stellplatz
• Aufzug oder stufenloser Zugang
• genehmigte Ferienvermietung
• Mindestanzahl an Zimmern

Trennen Sie Wunsch und Voraussetzung. „Seeblick wäre schön“ ist etwas anderes als „Die Wohnung wird nur mit freiem Seeblick gekauft“.

Während der Besichtigung

Besichtigen Sie nicht nur die Wohnräume. Keller, Treppenhaus, Fassade, Tiefgarage, Müllbereich und Heizungsanlage vermitteln einen besseren Eindruck vom Zustand der Gemeinschaft.

Öffnen Sie Fenster und achten Sie auf Verkehr, Bahn, Gastronomie oder Nachbarn. Eine Ferienbesichtigung am ruhigen Vormittag zeigt nicht, wie sich die Lage an einem Sommerabend oder im Berufsverkehr anfühlt.

Prüfen Sie außerdem Mobilfunkempfang, Internetverfügbarkeit, Parksituation und den Weg zum See tatsächlich vor Ort.

Vor einer Kaufzusage

Fordern Sie mindestens folgende Unterlagen an:

• Grundbuchauszug
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Aufteilungsplan
• aktuelle Hausgeldabrechnung
• Wirtschaftsplan
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
• Beschlusssammlung
• Angaben zur Erhaltungsrücklage
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen
• vorhandene Miet- oder Nutzungsverträge
• Genehmigung einer Feriennutzung, sofern relevant

Eine Reservierung oder Kaufzusage sollte nicht dazu führen, dass kritische Fragen nicht mehr gestellt werden.

Vor dem Notartermin

Vergleichen Sie Kaufvertrag, Exposé und mündliche Zusagen. Wesentliche Vereinbarungen gehören in den Vertrag oder müssen anderweitig belastbar dokumentiert sein.

Klären Sie insbesondere:

• Was wird mitverkauft?
• Ist die Wohnung frei oder vermietet?
• Wann erfolgt die Übergabe?
• Wer trägt bereits beschlossene Sonderumlagen?
• Bestehen Hausgeldrückstände?
• Welche Einbauten bleiben in der Wohnung?
• Gibt es bekannte Schäden?
• Wird eine bestimmte Nutzung zugesichert?

Überweisen Sie den Kaufpreis erst, wenn die notariell mitgeteilten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört regelmäßig die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die den Anspruch des Käufers im Grundbuch absichert.

Nach der Übergabe

Halten Sie Schlüssel, Zählerstände, Unterlagen und sichtbare Mängel in einem Übergabeprotokoll fest. Informieren Sie Verwaltung, Versorger und Versicherungen rechtzeitig über den Eigentümerwechsel.

Bei einer Ferienwohnung sollten Reinigung, Schlüsselübergabe, Gästemeldung und Notfallkontakt geklärt sein, bevor der erste Aufenthalt angeboten wird.

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Mit einem klaren Suchprofil schneller zur passenden Wohnung

Am Bodensee scheitert die Suche häufig nicht an zu wenigen Angeboten, sondern an widersprüchlichen Erwartungen. Wer eine ruhige Wohnung mit freiem Seeblick, direktem Uferzugang, Aufzug, großem Balkon und niedrigem Kaufpreis in zentraler Lage erwartet, wird viele unpassende Objekte besichtigen.

Ein gutes Suchprofil enthält deshalb:

• gewünschte Nutzung
• bevorzugte Orte und akzeptabler Umkreis
• vollständiges Budget
• Mindestgröße und Zimmerzahl
• höchstens drei unverzichtbare Merkmale
• klare Ausschlusskriterien
• gewünschter Kaufzeitpunkt
• Stand der Finanzierung

Mayr Immobilien bietet einen kostenfreien Suchauftrag für Wohnungen und andere Immobilien rund um den Bodensee an. Interessenten können Ort, Umkreis, Budget, Größe und wichtige Kriterien hinterlegen und werden bei passenden Angeboten kontaktiert.

➡️ Kostenfreien Suchauftrag für eine Wohnung am Bodensee anlegen

Besonders bei einer Ferienwohnung sollte im Suchprofil nicht nur „Seenähe“ stehen. Sinnvoller sind konkrete Anforderungen wie genehmigte Ferienvermietung, eigener Stellplatz, Balkon, Aufzug, maximale Entfernung zum Ufer und ein festgelegtes monatliches Hausgeld.

So lassen sich schöne, aber ungeeignete Wohnungen früh aussortieren. Das spart Besichtigungen und erhöht die Chance, bei einem wirklich passenden Angebot schnell und vorbereitet zu entscheiden.

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Häufige Fragen zum Wohnungskauf am Bodensee

Was kostet eine Wohnung am Bodensee?

Die Kosten unterscheiden sich stark nach Ort, Mikrolage, Baujahr, Zustand und Ausstattung. Wohnungen mit direkter Uferlage, dauerhaftem Seeblick oder besonderer Altstadtlage können deutlich teurer sein als vergleichbare Objekte wenige Kilometer vom See entfernt. Angebotspreise sollten deshalb nicht ohne Prüfung auf die konkrete Wohnung übertragen werden.

Wo kann man am Bodensee vergleichsweise günstig eine Wohnung kaufen?

Mehr Abstand zum Ufer und kleinere Orte im Hinterland bieten häufig mehr Auswahl innerhalb eines begrenzten Budgets. Markdorf, Tettnang, Oberteuringen oder weitere Gemeinden außerhalb der ersten Seereihe können interessant sein, wenn ein täglicher Seeblick nicht zwingend notwendig ist. Entscheidend bleibt die konkrete Wohnung einschließlich Hausgeld und Sanierungszustand.

Lohnt sich eine Ferienwohnung am Bodensee?

Eine Ferienwohnung kann sich lohnen, wenn Kaufpreis, zulässige Nutzung, laufende Kosten, Auslastung und Verwaltungsaufwand zusammenpassen. Allein die touristische Lage garantiert keine gute Rendite. Eigene Aufenthalte während der Hauptsaison verringern zusätzlich die Zeiträume mit den höchsten möglichen Mieteinnahmen.

Darf jede Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermietet werden?

Nein. Baurecht, Zweckentfremdungsvorschriften, Teilungserklärung und Regeln der Eigentümergemeinschaft müssen getrennt geprüft werden. Eine frühere Vermietung oder ein vorhandenes Onlineinserat beweist keine rechtmäßige Genehmigung.

Welche Unterlagen sind beim Kauf einer Eigentumswohnung besonders wichtig?

Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Grundbuchauszug, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Versammlungsprotokolle, Beschlusssammlung, Angaben zur Rücklage und Energieausweis gehören zu den wichtigsten Unterlagen. Bei einer geplanten Ferienvermietung wird zusätzlich ein belastbarer Nachweis über die zulässige Nutzung benötigt.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten am Bodensee?

Die Höhe hängt vom Bundesland und der konkreten Vermittlung ab. In Baden-Württemberg beträgt allein die Grunderwerbsteuer 5 Prozent, in Bayern 3,5 Prozent des steuerpflichtigen Kaufpreises. Hinzu kommen Notar, Grundbuch und gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Ist Seeblick den höheren Kaufpreis wert?

Seeblick kann Wohnqualität und Wiederverkauf verbessern, rechtfertigt aber nicht jeden Aufpreis. Prüfen Sie, aus welchen Räumen der See sichtbar ist, ob die Aussicht saisonal eingeschränkt wird und ob eine künftige Bebauung möglich ist. Ein guter Grundriss, Stellplatz und eine solide Eigentümergemeinschaft können langfristig wertvoller sein als ein kleiner seitlicher Seeausschnitt.

Sollte ich zuerst die Finanzierung oder die Wohnung suchen?

Der realistische Budgetrahmen sollte vor der intensiven Suche feststehen. Eine vorläufige Finanzierungsprüfung zeigt, welcher Gesamtpreis einschließlich Nebenkosten dauerhaft tragbar ist. Dadurch können Sie bei einer passenden Wohnung schneller entscheiden, ohne sich finanziell zu übernehmen.