Wie kann ich ein Haus ohne Eigenkapital kaufen? Finanzierung, Voraussetzungen und Risiken
Sie möchten ein Haus kaufen, haben aber kein angespartes Eigenkapital? Entscheidend ist zunächst, ob Ihnen nur Geld für einen Teil des Kaufpreises fehlt oder ob auch Grunderwerbsteuer, Notar und mögliche Maklerkosten vollständig finanziert werden müssten. Im zweiten Fall steigt der Kredit über den eigentlichen Kaufpreis hinaus – und damit auch das finanzielle Risiko.
Eine Bank kann einen Hauskauf ohne Eigenkapital ermöglichen, sie muss es aber nicht. Sie prüft Ihr Einkommen, bestehende Verpflichtungen, die Immobilie als Sicherheit und Ihre Fähigkeit, den Kredit langfristig zurückzuzahlen.
Gerade am Bodensee sollten Sie außerdem den Kaufpreis, den Gebäudezustand und mögliche Modernisierungskosten sorgfältig prüfen. Denn eine Finanzierung, die auf dem Papier funktioniert, kann durch unerwartete Ausgaben schnell zu knapp werden. Vor der Immobiliensuche sollten deshalb drei Zahlen feststehen: Ihr gesamter Finanzierungsbedarf, Ihre dauerhaft tragbare Monatsrate und die voraussichtliche Restschuld.
Ja, Sie können ein Haus ohne Eigenkapital kaufen, wenn Ihre Bonität, Ihr Einkommen und die Immobilie die Anforderungen einer finanzierenden Bank erfüllen. Möglich sind eine 100-Prozent-Finanzierung des Kaufpreises oder eine Finanzierung, die zusätzlich die Kaufnebenkosten abdeckt. Müssen Sie allerdings sämtliche Kosten finanzieren und besitzen keinerlei Rücklagen, ist ein späterer Kauf nach einer Ansparphase häufig die sicherere Entscheidung.
Haus kaufen ohne Eigenkapital: Welche Finanzierung ist möglich?
Wer ein Haus ohne eigenes Geld kaufen möchte, benötigt eine sogenannte Vollfinanzierung. Allerdings werden darunter zwei unterschiedliche Finanzierungsmodelle verstanden.
100-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert den Kaufpreis
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank den vollständigen Kaufpreis der Immobilie.
Kostet ein Haus beispielsweise 300.000 Euro, beträgt das Immobiliendarlehen ebenfalls 300.000 Euro.
Die Kaufnebenkosten müssen Sie jedoch selbst bezahlen. Dazu gehören insbesondere:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- gegebenenfalls Maklerprovision
- weitere Kosten für die Kaufabwicklung
Wichtig: Auch eine 100-Prozent-Finanzierung setzt deshalb normalerweise eigenes Geld für die Nebenkosten voraus.
Diese Finanzierungsart ist für Banken häufig leichter darstellbar als eine Finanzierung sämtlicher Erwerbskosten.
110-Prozent-Finanzierung: Kaufpreis und Nebenkosten auf Kredit
Haben Sie überhaupt kein verfügbares Eigenkapital, kommt theoretisch eine Finanzierung oberhalb des Kaufpreises infrage.
Bei einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung werden neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten ganz oder teilweise über Kredite abgedeckt.
Die Bezeichnung ist allerdings nur eine vereinfachte Orientierung. Tatsächlich können die Gesamtkosten unter oder über 110 Prozent des Kaufpreises liegen.
Eine solche Finanzierung ist anspruchsvoller, weil die Bank nicht nur den Immobilienwert, sondern zusätzlich Kosten finanziert, die sich beim späteren Verkauf normalerweise nicht zurückgewinnen lassen.
Außerdem bedeutet eine Kreditzusage über 110 Prozent nicht automatisch, dass sämtliche Ausgaben gedeckt sind. Renovierungen, Umzug, Einrichtung und unerwartete Reparaturen können weiteren Finanzierungsbedarf verursachen.
Unter welchen Voraussetzungen finanziert eine Bank ein Haus ohne Eigenkapital?
Eine gesetzlich vorgeschriebene Mindest-Eigenkapitalquote gibt es für den gewöhnlichen privaten Hauskauf nicht. Banken müssen bei Verbraucherdarlehen jedoch die Kreditwürdigkeit prüfen und bei Immobilienkrediten davon ausgehen können, dass der Kreditnehmer seine Verpflichtungen voraussichtlich erfüllen wird.
Das ergibt sich unter anderem aus § 505a BGB zur Kreditwürdigkeitsprüfung.
1. Ausreichendes und verlässliches Einkommen
Ein gutes Einkommen erhöht die Finanzierungschancen. Entscheidend ist aber nicht allein die Höhe Ihres Gehalts.
Die Bank berücksichtigt beispielsweise:
- Regelmäßiges Haushaltsnettoeinkommen
- Sicherheit und Dauerhaftigkeit der Einkünfte
- Beschäftigungsverhältnis oder selbstständige Tätigkeit
- Bestehende Darlehen und sonstige Zahlungsverpflichtungen
- Haushaltsgröße und Lebenshaltungskosten
- Voraussichtliche Einkommensentwicklung
Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis kann die Bewertung erleichtern. Auch Selbstständige können eine Vollfinanzierung erhalten, müssen ihre wirtschaftliche Situation aber häufig mit umfangreicheren Unterlagen belegen.
In der Probezeit, bei stark schwankenden Einnahmen oder bei bereits hohen monatlichen Kreditverpflichtungen kann die Finanzierung schwieriger werden.
2. Gute Bonität und nachvollziehbare Finanzen
Banken prüfen die bisherige Zahlungszuverlässigkeit, vorhandene Verbindlichkeiten und gegebenenfalls Informationen von Auskunfteien wie der SCHUFA.
Ein negativer Eintrag bedeutet nicht in jedem Fall automatisch eine Ablehnung. Schwerwiegende oder noch offene Zahlungsstörungen können eine Vollfinanzierung allerdings erheblich erschweren.
Vor einer Finanzierungsanfrage sollten Sie deshalb überprüfen, ob Ihre gespeicherten Auskunfteidaten korrekt sind.
3. Eine für die Bank ausreichend werthaltige Immobilie
Auch ein sehr gutes Einkommen garantiert keine Finanzierung.
Die Bank bewertet zusätzlich das Haus, das als Kreditsicherheit dienen soll. Dabei spielen insbesondere folgende Faktoren eine Rolle:
- Lage und Wiederverkaufbarkeit
- Gebäudezustand und Baujahr
- Energetischer Zustand
- Grundstücksgröße und Nutzbarkeit
- Notwendige Modernisierungen
- Rechtliche Belastungen
- Kaufpreis im Verhältnis zum ermittelten Immobilienwert
Der Kaufpreis ist nicht automatisch der von der Bank anerkannte Beleihungswert.
Kaufen Sie ein Haus für 350.000 Euro, das die Bank als Sicherheit deutlich niedriger bewertet, kann die Finanzierung trotz ausreichenden Einkommens scheitern.
Das gilt auch dann, wenn der Verkäufer seinen Preis mit vermeintlich vergleichbaren Immobilienangeboten begründet. Angebotspreise sind keine Nachweise tatsächlich erzielbarer Marktwerte.
4. Ausreichende Rücklagen und zusätzliche Sicherheiten
Zusätzliche Sicherheiten können die Chancen verbessern.
Dazu zählen gegebenenfalls weitere Immobilien, unbelastete Grundstücke oder geeignete Vermögenswerte.
Auch ein weiterer Kreditnehmer kann helfen, sofern dessen Einkommen dauerhaft tragfähig ist.
Bei einer Bürgschaft oder einer als Sicherheit eingesetzten Familienimmobilie sollten Sie jedoch besonders vorsichtig sein: Die unterstützende Person kann dadurch erhebliche eigene finanzielle Risiken übernehmen.
Welche Kaufnebenkosten entstehen ohne Eigenkapital?
Die Kaufnebenkosten gehören zu den wichtigsten Gründen, weshalb ein Hauskauf vollständig ohne eigenes Geld so schwierig ist.
Am Bodensee kommt eine Besonderheit hinzu: Je nachdem, ob die Immobilie in Baden-Württemberg oder Bayern liegt, fällt unterschiedlich viel Grunderwerbsteuer an.
Stand Oktober 2026 gelten:
- Baden-Württemberg: 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer
- Bayern: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer
Die Steuersätze bestätigen die Finanzverwaltung Baden-Württemberg und das Bayerische Landesamt für Steuern.
Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt allein der Unterschied in der Grunderwerbsteuer 4.500 Euro.
Beispielrechnung: Hauskauf in Baden-Württemberg und Bayern
Für die folgende Berechnung wird ein rein hypothetischer Kaufpreis von 300.000 Euro angenommen. Es handelt sich nicht um einen ermittelten durchschnittlichen Hauspreis am Bodensee.
Zusätzlich werden Notar- und Grundbuchkosten mit pauschal 2 Prozent sowie eine beispielhafte Käufer-Maklerprovision von 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer angesetzt.
| Kostenposition | Baden-Württemberg | Bayern |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € | 300.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 15.000 € | 10.500 € |
| Notar und Grundbuch, angenommen 2 % | 6.000 € | 6.000 € |
| Käufer-Maklerprovision, angenommen 3,57 % | 10.710 € | 10.710 € |
| Kaufnebenkosten insgesamt | 31.710 € | 27.210 € |
| Gesamter Finanzierungsbedarf | 331.710 € | 327.210 € |
Die angenommenen Notar- und Grundbuchkosten sind ein Planungswert, keine feste Gebührenpauschale. Die tatsächlichen Kosten hängen von den beurkundeten Vorgängen und erforderlichen Eintragungen ab.
Auch die angesetzte Maklerprovision ist lediglich eine Beispielannahme. Sie ist kein gesetzlich festgelegter Einheitssatz. Beim Erwerb von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher gelten zudem besondere gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklerkosten. Ohne provisionspflichtige Vermittlung entfällt dieser Kostenposten.
Das Ergebnis zeigt: Selbst bei einem hypothetischen Kaufpreis von 300.000 Euro können mehr als 30.000 Euro zusätzliche Finanzierung erforderlich werden.
Im baden-württembergischen Beispiel müssten bei vollständig fremdfinanziertem Erwerb rund 110,57 Prozent des Kaufpreises finanziert werden.
Dabei sind Renovierungen, Einrichtung, Umzug und ein finanzieller Sicherheitspuffer noch nicht enthalten.
Wie hoch ist die monatliche Rate bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital?
Die monatliche Kreditrate hängt insbesondere von der Darlehenshöhe, dem vereinbarten Zinssatz und der anfänglichen Tilgung ab.
Eine vereinfachte Berechnung für ein Annuitätendarlehen lautet:
Monatliche Anfangsrate = Darlehensbetrag × (jährlicher Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Ein Annuitätendarlehen besitzt während der Zinsbindung normalerweise eine gleichbleibende Rate. Während der Rückzahlung sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt.
Beispiel: Haus für 300.000 Euro finanzieren
Die folgende Berechnung verwendet ausschließlich hypothetische Annahmen:
- Sollzins: 4,0 Prozent pro Jahr
- Anfängliche Tilgung: 2,0 Prozent pro Jahr
- Zinsbindung: 10 Jahre
- Gleichbleibende monatliche Annuität
- Keine Sondertilgungen
Die 4,0 Prozent sind ein Rechenzins und keine Aussage über aktuell erhältliche Bankkonditionen.
| Finanzierung | Darlehen | Monatsrate |
|---|---|---|
| 100 % des Kaufpreises | 300.000 € | 1.500,00 € |
| Kaufpreis inklusive Nebenkosten in Bayern | 327.210 € | 1.636,05 € |
| Kaufpreis inklusive Nebenkosten in Baden-Württemberg | 331.710 € | 1.658,55 € |
Bei identischem Rechenzins und gleicher Anfangstilgung kostet die vollständige Finanzierung im baden-württembergischen Beispiel rund 159 Euro mehr pro Monat als der reine Kaufpreiskredit.
Allerdings müssen Sie bei der 100-Prozent-Finanzierung die Kaufnebenkosten zusätzlich aus eigenen Mitteln bezahlen.
In der Praxis können sich die Unterschiede weiter vergrößern, weil Banken bei höherem Finanzierungsrisiko häufig ungünstigere Zinssätze verlangen oder eine bestimmte Tilgung voraussetzen.
Die Restschuld nach zehn Jahren wird oft unterschätzt
Nach zehn Jahren ist ein solcher Kredit keineswegs vollständig zurückgezahlt.
Bei den oben genannten Annahmen verbleibt rechnerisch folgende Restschuld:
| Ursprüngliches Darlehen | Restschuld nach 10 Jahren |
|---|---|
| 300.000 € | ca. 226.375 € |
| 331.710 € | ca. 250.303 € |
Die höhere Anfangsverschuldung wirkt also über viele Jahre nach.
Nach Ende der Zinsbindung müssen Sie die Restschuld entweder aus eigenen Mitteln begleichen oder eine Anschlussfinanzierung vereinbaren.
Wie hoch deren Zinsen dann ausfallen, lässt sich heute nicht sicher vorhersagen.
Prüfen Sie deshalb nicht nur die erste Monatsrate, sondern auch Szenarien mit höheren Anschlusszinsen, unterschiedlichen Tilgungen und längeren Zinsbindungen.
Wie viel Einkommen brauche ich für ein Haus ohne Eigenkapital?
Eine allgemeingültige Gehaltsgrenze existiert nicht.
Ob 3.500, 4.500 oder 6.000 Euro monatliches Haushaltsnettoeinkommen für eine Vollfinanzierung ausreichen, hängt von der Darlehenssumme und Ihren tatsächlichen Lebenshaltungskosten ab.
Häufig wird als grober Orientierungswert genannt, dass die Kreditrate ungefähr 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten sollte.
Diese Faustregel ersetzt jedoch keine persönliche Haushaltsrechnung. Die Verbraucherzentrale empfiehlt deshalb eine Berechnung anhand der tatsächlichen und zukünftigen Einnahmen und Ausgaben.
Beispiel: Haushaltsnettoeinkommen von 4.800 Euro
Ein Haushalt verfügt über monatlich 4.800 Euro netto.
Die folgenden Ausgaben sind wiederum frei gewählte Beispielannahmen.
| Monatliche Haushaltsrechnung | Betrag |
|---|---|
| Haushaltsnettoeinkommen | 4.800 € |
| Lebenshaltung, private Versicherungen und Mobilität, ohne bisherige Kaltmiete | −2.300 € |
| Künftige laufende Hauskosten | −420 € |
| Rücklage für Instandhaltung | −250 € |
| Zusätzlicher Sicherheitspuffer | −300 € |
| Verfügbare monatliche Kreditrate | 1.530 € |
Der Haushalt könnte nach dieser Rechnung dauerhaft etwa 1.530 Euro für Zins und Tilgung verwenden.
Das vollständig finanzierte Beispielhaus aus Baden-Württemberg würde aber ungefähr 1.659 Euro monatlich kosten.
Die Belastung läge damit rund 129 Euro über dem vorsichtig berechneten Budget.
Obwohl die Kreditrate weniger als 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht, wäre die Finanzierung für diesen Beispielhaushalt bereits zu knapp.
Gerade deshalb sollten Käufer nicht allein aus einer prozentualen Gehaltsregel auf ihre persönliche Kreditfähigkeit schließen.
Laufende Kosten eines Hauses nicht vergessen
Neben Zins und Tilgung entstehen unter anderem Ausgaben für:
- Heizung und Energie
- Gebäudeversicherung
- Grundsteuer und kommunale Abgaben
- Wasser und Abwasser
- Wartung und kleinere Reparaturen
- Größere Instandsetzungen an Dach, Heizung oder Fassade
Wie hoch diese Kosten ausfallen, hängt von Gebäudegröße, Zustand, Verbrauch und technischen Anlagen ab.
Für die Instandhaltungsreserve gibt es daher keinen Betrag, der zu jedem Haus passt.
Eine ältere Immobilie mit absehbarem Sanierungsbedarf benötigt eine andere Planung als ein weitgehend modernisiertes Gebäude.
Eine wichtige Kontrollfrage lautet: Könnten Sie die Finanzierung auch noch tragen, wenn Ihr Haushalt vorübergehend weniger verdient oder eine größere Reparatur notwendig wird?
Wenn die Antwort Nein lautet, sollten Sie den Kaufpreisrahmen reduzieren oder vor dem Kauf zusätzliche Rücklagen aufbauen.
Wie können Sie ein Haus ohne oder mit wenig Eigenkapital finanzieren?
Fehlendes Eigenkapital lässt sich nicht einfach wegdiskutieren. Es gibt jedoch mehrere Möglichkeiten, den Finanzierungsbedarf zu senken oder die Voraussetzungen für einen Kredit zu verbessern.
1. Mindestens die Kaufnebenkosten ansparen
Wer den gesamten Kaufpreis finanzieren möchte, aber die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen kann, benötigt weniger Fremdkapital.
Das reduziert die anfängliche Verschuldung und kann die Kreditentscheidung erleichtern.
Sinnvoll ist außerdem ein zusätzlicher Betrag für unerwartete Ausgaben nach dem Einzug.
Wenn Sie bisher beispielsweise 700 Euro monatlich sparen können, lassen sich innerhalb von drei Jahren ohne Zinsen bereits 25.200 Euro ansammeln.
Das Beispiel verdeutlicht allerdings auch, dass der Aufbau einer ausreichenden Eigenkapitalbasis Zeit benötigt.
2. Den maximal tragbaren Kaufpreis senken
Manchmal ist nicht die Finanzierung grundsätzlich unmöglich, sondern die gewünschte Immobilie zu teuer.
Ein niedrigerer Kaufpreis reduziert:
- die benötigte Darlehenssumme,
- den absoluten Betrag der prozentual berechneten Kaufnebenkosten,
- die monatliche Kreditrate,
- das Risiko bei einer späteren Veräußerung.
Entscheidend ist dabei nicht, möglichst billig zu kaufen. Ein günstiges, aber stark sanierungsbedürftiges Haus kann insgesamt teurer werden als eine besser erhaltene Immobilie.
Um Ihren eigenen finanziellen Rahmen einzugrenzen, können Sie zunächst den maximal tragbaren Immobilienkaufpreis berechnen.
3. Unterstützung durch die Familie prüfen
Eltern oder andere Angehörige können unter Umständen mit einer Schenkung oder zusätzlichen Sicherheiten helfen.
Dabei müssen die Modelle sauber unterschieden werden.
Schenkung: Das übertragene Geld kann beim Käufer Eigenkapital darstellen. Schenkungsteuerliche Fragen und Freibeträge sollten bei größeren Beträgen geprüft werden.
Privates Darlehen: Geld, das zurückgezahlt werden muss, ist grundsätzlich Fremdkapital und darf gegenüber der finanzierenden Bank nicht als unbelastetes Eigenkapital dargestellt werden.
Bürgschaft oder Grundschuld auf einer anderen Immobilie: Solche Sicherheiten können für die Bank relevant sein, gefährden bei Zahlungsausfällen aber gegebenenfalls auch das Vermögen der unterstützenden Person.
Die rechtlichen und steuerlichen Folgen sollten vor einer verbindlichen Vereinbarung geklärt werden.
4. Staatliche Förderkredite einbeziehen
Förderprogramme können die Gesamtfinanzierung verbessern. Sie sind jedoch nicht automatisch ein Ersatz für fehlendes Eigenkapital.
KfW-Wohneigentumsprogramm 124
Das KfW-Wohneigentumsprogramm 124 unterstützt den Kauf oder Bau selbst genutzter Wohnimmobilien.
Stand Oktober 2026 beträgt der maximale Kreditbetrag 100.000 Euro pro Vorhaben.
Bei einem Immobilienkauf können unter anderem der Kaufpreis, bestimmte Modernisierungskosten und Kaufnebenkosten förderfähig sein.
Das Programm wird über einen Finanzierungspartner beantragt. Die Antragstellung muss grundsätzlich vor Beginn des Vorhabens erfolgen, beim Kauf also rechtzeitig vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Wichtig ist die Einordnung: Ein KfW-Kredit bleibt ein zurückzuzahlendes Darlehen. Ob die gesamte Finanzierung ohne eigenes Geld möglich ist, entscheidet sich weiterhin anhand des vollständigen Finanzierungskonzepts.
KfW 308: Jung kauft Alt
Für Familien mit Kindern kann auch das KfW-Programm 308 – Wohneigentum für Familien im Bestand interessant sein.
Es richtet sich an berechtigte Familien und Alleinerziehende, die eine bestehende Immobilie erwerben und anschließend energetisch sanieren.
Das Programm setzt unter anderem voraus, dass die Immobilie zunächst die Energieeffizienzklasse F, G oder H besitzt und anschließend die geforderten energetischen Verbesserungen durchgeführt werden.
Stand Oktober 2026 sind je nach Kinderzahl und Voraussetzungen Kreditbeträge bis zu 180.000 Euro vorgesehen. Es gelten Einkommensgrenzen und weitere Förderbedingungen.
Besonders wichtig bei fehlendem Eigenkapital: KfW 308 finanziert nicht die Erwerbsnebenkosten. Auch die erforderliche energetische Sanierung muss gesondert finanziert werden. Eine vermeintlich günstige Bestandsimmobilie kann dadurch einen erheblich höheren Gesamtfinanzierungsbedarf verursachen.
5. Landesförderungen berücksichtigen
Für Käufer in Baden-Württemberg können zusätzlich Programme der L-Bank infrage kommen. Auf der bayerischen Bodenseeseite sind die Fördermöglichkeiten des Freistaats Bayern beziehungsweise der BayernLabo zu prüfen.
Je nach Programm bestehen Anforderungen an Einkommen, Haushaltsgröße, Selbstnutzung, Eigenmittel und Objekt.
Einige Programme verlangen ausdrücklich eigene Mittel. Andere sehen unter bestimmten Bedingungen ergänzende Finanzierungsmöglichkeiten vor.
Auch hier gilt: Ein Förderkredit ist nicht automatisch geschenktes Geld.
Eine weiterführende Einordnung bietet der Ratgeber zu Immobilienförderungen 2026 für Käufer und Verkäufer.
Prüfen Sie die aktuellen Förderbedingungen immer vor einer verbindlichen Kaufentscheidung. Antragsfristen, Zinssätze und Förderbudgets können sich ändern.
Welche Banken finanzieren einen Hauskauf ohne Eigenkapital?
Es gibt keine Bank, die jedem Interessenten eine Finanzierung ohne Eigenkapital garantiert.
Ob eine Vollfinanzierung angeboten wird, hängt von den aktuellen Kreditvergaberichtlinien, der Bonität und dem konkreten Objekt ab.
Deshalb ist ein Vergleich mehrerer Finanzierungspartner sinnvoll.
Dabei können beispielsweise regionale Banken, Sparkassen, Genossenschaftsbanken und spezialisierte Baufinanzierungsvermittler berücksichtigt werden.
Wichtig ist, dass Sie tatsächlich vergleichbare Angebote erhalten.
Achten Sie besonders auf:
- Effektiver Jahreszins: Berücksichtigt neben dem Sollzins bestimmte weitere preisbestimmende Kosten.
- Zinsbindung: Wie lange bleibt der vereinbarte Sollzinssatz bestehen?
- Anfängliche Tilgung: Wie schnell sinkt Ihre Restschuld?
- Sondertilgung: Dürfen Sie zusätzlich zurückzahlen, und unter welchen Bedingungen?
- Tilgungssatzwechsel: Kann die Rückzahlung später angepasst werden?
- Bereitstellungszinsen: Ab wann entstehen Kosten für noch nicht abgerufene Kreditbeträge?
- Restschuld: Welcher Betrag bleibt am Ende der Zinsbindung offen?
- Zusätzliche Sicherheiten: Wird beispielsweise eine Bürgschaft oder eine zweite Grundschuld verlangt?
Fragen Sie ausdrücklich nach einer Finanzierung des Kaufpreises einschließlich sämtlicher Kaufnebenkosten, wenn Sie keine eigenen Mittel einsetzen können.
Ein Angebot über 100 Prozent des Kaufpreises löst dieses Problem noch nicht.
Lassen Sie sich außerdem erläutern, welche Kosten die Bank tatsächlich mitfinanziert und welche Beträge Sie zu welchem Zeitpunkt selbst bezahlen müssen.
Eine vorläufige Finanzierungsindikation ist noch keine verbindliche Darlehenszusage.
Warum ein Hauskauf ohne Eigenkapital besonders riskant sein kann
Das größte Risiko besteht nicht allein in einer höheren Monatsrate.
Problematisch wird es vor allem dann, wenn Sie das Haus vorzeitig verkaufen müssen oder unvorhergesehene Ausgaben hinzukommen.
Was passiert, wenn Sie das Haus nach zwei Jahren wieder verkaufen?
Nehmen wir erneut das hypothetische Beispiel aus Baden-Württemberg:
- Kaufpreis: 300.000 Euro
- Vollständig finanzierter Gesamtbetrag: 331.710 Euro
- Sollzins: 4 Prozent
- Anfängliche Tilgung: 2 Prozent
- Monatsrate: 1.658,55 Euro
Nach zwei Jahren beträgt die rechnerische Restschuld bei planmäßiger Rückzahlung noch ungefähr 317.920 Euro.
Angenommen, Sie müssen das Haus wegen eines beruflichen Umzugs verkaufen und erzielen erneut 300.000 Euro.
Dann reicht der Verkaufserlös nicht aus, um das Darlehen vollständig abzulösen.
Es verbleibt eine Finanzierungslücke von ungefähr 17.920 Euro.
Dabei sind mögliche Verkaufskosten und eine gegebenenfalls anfallende Vorfälligkeitsentschädigung noch nicht berücksichtigt.
Sinkt der erzielbare Verkaufspreis zusätzlich, vergrößert sich die Lücke.
Das Beispiel zeigt ein wesentliches Problem: Selbst wenn die Immobilie zu ihrem ursprünglichen Kaufpreis wieder verkauft wird, kann bei vollständiger Fremdfinanzierung ein erheblicher Schuldenrest entstehen.
Reparaturen lassen sich nicht beliebig verschieben
Eine defekte Heizungsanlage, Schäden am Dach oder notwendige Arbeiten an der Elektrik können größere Ausgaben verursachen.
Wer ohne Rücklagen gekauft hat, benötigt dann möglicherweise einen weiteren Kredit.
Ob dieser bewilligt wird, ist keineswegs sicher.
Vor dem Kauf sollten deshalb der Gebäudezustand untersucht und absehbare Sanierungskosten möglichst anhand konkreter Angebote ermittelt werden.
Eine lange Finanzierung verringert die Flexibilität
Ein hoher Immobilienkredit kann spätere Lebensentscheidungen beeinflussen.
Dazu gehören beispielsweise:
- Elternzeit und Teilzeitbeschäftigung
- Berufliche Neuorientierung
- Umzug
- Trennung oder Scheidung
- Größere familiäre Ausgaben
- Früherer Renteneintritt
Eine solide Baufinanzierung sollte deshalb nicht ausschließlich auf einem dauerhaft unveränderten Höchsteinkommen beruhen.
Haus ohne Eigenkapital am Bodensee kaufen: Worauf sollten Sie regional achten?
Bei einer Vollfinanzierung ist die Wahl der Immobilie besonders wichtig, weil bereits ein kleiner Fehler bei der Kaufpreisbewertung erhebliche Folgen haben kann.
Zwischen Friedrichshafen, Langenargen, Kressbronn, Tettnang, Meckenbeuren und dem bayerischen Lindau unterscheiden sich nicht nur die steuerlichen Rahmenbedingungen.
Auch innerhalb derselben Gemeinde können Grundstückseigenschaften, Gebäudetypen, Infrastruktur und konkrete Wohnlagen sehr unterschiedlich sein.
Aus dem Ortsnamen allein lässt sich deshalb kein angemessener Kaufpreis ableiten.
Die Mikrolage und nicht nur die Postleitzahl bewerten
Prüfen Sie insbesondere:
- Wie gut ist das Haus an Arbeitsplätze und öffentliche Verkehrsmittel angebunden?
- Sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinische Versorgung erreichbar?
- Bestehen besondere Standort- oder Grundstücksrisiken?
- Wie ist die tatsächliche Bausubstanz?
- Sind größere Investitionen in den nächsten Jahren zu erwarten?
- Gibt es rechtliche Einschränkungen bei Nutzung oder Umbau?
Bei konkreter Lage können zusätzlich Hochwasser- oder Starkregenrisiken, Erschließungsfragen oder Besonderheiten des Baurechts relevant sein.
Solche Faktoren können sowohl die eigene Wohnqualität als auch die Bewertung durch den Finanzierungspartner beeinflussen.
Ein niedriger Angebotspreis muss kein günstiger Kauf sein
Ein älteres Haus mit erheblichem Sanierungsbedarf kann zunächst attraktiv erscheinen.
Wenn jedoch Dach, Heizung, Elektrik oder Gebäudehülle erneuert werden müssen, kann der Gesamtaufwand erheblich über dem Kaufpreis liegen.
Für Käufer ohne Eigenkapital ist das besonders kritisch.
Ein späterer Modernisierungskredit kann teurer werden oder an fehlenden Sicherheiten scheitern.
Vergleichen Sie deshalb nicht nur den Kaufpreis, sondern immer:
Kaufpreis + Kaufnebenkosten + notwendige Modernisierungen + weitere Anschaffungsausgaben + Sicherheitsreserve.
Wenn Ihr Finanzierungsrahmen feststeht, können Sie die aktuellen Immobilienangebote von Mayr Immobilien Bodensee nach passenden Objekten durchsehen.
Falls derzeit keine geeignete Immobilie vorhanden ist, lässt sich über einen Immobilien-Suchauftrag ein konkreter Preis- und Suchrahmen hinterlegen.
Wohnung oder Mietshaus ohne Eigenkapital kaufen: Gibt es Unterschiede?
Nicht jeder Immobilienkauf ohne Eigenkapital betrifft ein selbst genutztes Einfamilienhaus.
Eigentumswohnung ohne Eigenkapital kaufen
Grundsätzlich gelten ähnliche Finanzierungsvoraussetzungen wie bei einem Haus.
Allerdings müssen Sie bei einer Eigentumswohnung zusätzlich die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft berücksichtigen.
Besonders wichtig sind:
- Monatliches Hausgeld
- Stand der Erhaltungsrücklage
- Beschlossene oder absehbare Sonderumlagen
- Zustand des Gemeinschaftseigentums
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Mögliche größere Sanierungsmaßnahmen
Eine niedrige Kreditrate hilft wenig, wenn zusätzlich hohe Sonderumlagen oder unerwartete Sanierungskosten entstehen.
Weitere Informationen zur Objektprüfung enthält der Ratgeber zum Wohnungskauf am Bodensee.
Mietshaus oder Mehrfamilienhaus ohne Eigenkapital kaufen
Bei einer vermieteten Immobilie prüfen Banken zusätzlich die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen und die Wirtschaftlichkeit.
Entscheidend ist nicht allein die Bruttomiete.
Von den Einnahmen müssen unter anderem Finanzierungskosten, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung und mögliche Mietausfälle getragen werden.
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus finanziert sich deshalb nicht automatisch von selbst.
Auch mögliche steuerliche Vorteile machen eine wirtschaftlich schwache Finanzierung nicht tragfähig.
Für die Einordnung von Mieteinnahmen, Objektqualität und Kaufpreis bietet sich der Ratgeber zu Immobilien als Kapitalanlage am Bodensee an.
Förderprogramme für selbst genutztes Wohneigentum können bei einem ausschließlich vermieteten Objekt zudem ausgeschlossen sein.
So gehen Sie beim Hauskauf ohne Eigenkapital richtig vor
Damit Sie nicht erst nach einer Kaufentscheidung feststellen, dass die Finanzierung nicht funktioniert, sollten Sie in einer festen Reihenfolge vorgehen.
Schritt 1: Den finanziellen Spielraum bestimmen
Erstellen Sie eine Haushaltsrechnung anhand Ihrer tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben.
Berücksichtigen Sie Veränderungen nach dem Einzug, laufende Hauskosten, Instandhaltung und einen Sicherheitspuffer.
Legen Sie eine maximale Monatsrate fest, die nicht nur bei optimalem Verlauf tragbar ist.
Schritt 2: Den gesamten Kaufbedarf berechnen
Rechnen Sie nicht nur mit dem ausgeschriebenen Kaufpreis.
Erfassen Sie sämtliche Kaufnebenkosten und absehbare Modernisierungen.
Stellen Sie fest, ob Sie eine 100-Prozent-Finanzierung oder tatsächlich eine Finanzierung oberhalb des Kaufpreises benötigen.
Schritt 3: Finanzierungsvarianten vergleichen
Holen Sie mehrere Angebote ein und lassen Sie ausdrücklich prüfen, ob eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich wäre.
Berücksichtigen Sie gegebenenfalls geeignete Förderprogramme.
Vergleichen Sie nicht nur die Monatsrate, sondern auch Zinsen, Tilgung, Zinsbindung, Restschuld und geforderte Sicherheiten.
Schritt 4: Erst danach geeignete Immobilien auswählen
Suchen Sie nur innerhalb eines Preisrahmens, der einschließlich der Nebenkosten und möglicher Modernisierungen zu Ihrer Haushaltsrechnung passt.
Ein günstigeres Haus ist nicht automatisch die bessere Entscheidung, wenn ein erheblicher Sanierungsstau besteht.
Schritt 5: Das Kaufobjekt sorgfältig überprüfen
Vor einer verbindlichen Entscheidung sollten je nach Immobilie unter anderem folgende Unterlagen und Informationen geprüft werden:
- Grundbuchauszug
- Grundrisse und Wohnflächenangaben
- Energieausweis
- Bauunterlagen und mögliche Genehmigungen
- Angaben zu Modernisierungen
- Zustand wesentlicher Gebäudeteile
- Gegebenenfalls Baulasten und bestehende Rechte Dritter
Lassen Sie größere bauliche Unsicherheiten gegebenenfalls durch unabhängige Sachverständige untersuchen.
Schritt 6: Finanzierung verbindlich klären
Für die Finanzierungsprüfung verlangen Banken abhängig von Ihrer persönlichen Situation beispielsweise Einkommensnachweise, Steuerunterlagen, Informationen zu bestehenden Krediten sowie Objektunterlagen.
Klären Sie auch, wann die Kaufnebenkosten fällig werden und ob sämtliche benötigten Darlehensmittel rechtzeitig bereitstehen.
Unterschreiben Sie keinen bindenden Immobilienkaufvertrag, solange die Finanzierung nicht zuverlässig geklärt ist.
Schritt 7: Notariellen Kaufvertrag sorgfältig prüfen
Ein Grundstücks- oder Hauskauf muss grundsätzlich notariell beurkundet werden.
Prüfen Sie den Vertragsentwurf rechtzeitig. Bei offenen Rechtsfragen sollte eine unabhängige rechtliche Beratung erfolgen.
Der Kaufpreis wird üblicherweise erst nach der entsprechenden Fälligkeitsmitteilung des Notariats bezahlt. Die genaue Abwicklung richtet sich nach dem Vertrag.
Eine fehlende Finanzierung entbindet Käufer nicht automatisch von bereits eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen.
Ist es sinnvoll, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen oder besser zu warten?
Ob ein sofortiger Kauf sinnvoll ist, hängt weniger von allgemeinen Immobilienmarktprognosen ab als von Ihrer individuellen finanziellen Belastbarkeit.
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital kann vertretbar sein, wenn Sie ein dauerhaft hohes und stabiles Einkommen besitzen, das Objekt angemessen bewertet ist und die laufenden Kosten einschließlich ausreichender Reserven tragbar bleiben.
Besonders vorsichtig sollten Sie hingegen sein, wenn:
- die Finanzierung nur mit einer sehr hohen Monatsrate funktioniert,
- auch sämtliche Nebenkosten fremdfinanziert werden müssen,
- keine Mittel für Reparaturen verfügbar sind,
- größere Modernisierungen notwendig sind,
- bereits andere Kredite laufen,
- das Einkommen unsicher ist,
- die Immobilie möglicherweise nach wenigen Jahren wieder verkauft werden müsste.
Auch eine Wohnung oder ein kleineres Haus kann eine sinnvolle Alternative sein, sofern die gesamten Kosten zu Ihrer Lebenssituation passen.
Warten bedeutet nicht zwangsläufig, eine Kaufchance zu verpassen. Es kann Ihnen ermöglichen, Nebenkosten anzusparen, bestehende Kredite abzubauen und später eine stabilere Finanzierung zu erhalten.
Ebenso wenig ist Miete grundsätzlich verlorenes Geld. Wer mietet, bezahlt für die Nutzung einer Immobilie, übernimmt aber normalerweise nicht sämtliche Eigentümerrisiken.
Beim Kauf entstehen dagegen Zinsaufwendungen, Erwerbsnebenkosten und Instandhaltungspflichten. Nur ein Teil der Kreditrate dient unmittelbar dem Schuldenabbau.
Die Entscheidung sollte deshalb zu Ihrem Budget, Ihrem geplanten Wohnort und Ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer passen.
Fazit: Ein Haus ohne Eigenkapital kaufen ist möglich – aber die Tragbarkeit entscheidet
Sie müssen nicht zwingend bereits einen großen Geldbetrag angespart haben, um grundsätzlich für einen Immobilienkredit infrage zu kommen.
Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist jedoch keine Möglichkeit, finanzielle Grenzen zu umgehen. Sie verlagert Kosten in die Zukunft und erhöht die Verschuldung.
Besonders wichtig sind deshalb ein realistischer Kaufpreis, eine sorgfältige Objektprüfung, ein ausreichend hohes und verlässliches Einkommen sowie Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben.
Wenn Sie zumindest die Kaufnebenkosten selbst aufbringen können, verbessert das häufig die Ausgangslage erheblich.
Müssen dagegen sowohl Kaufpreis als auch Nebenkosten vollständig finanziert werden, sollten Sie mehrere Finanzierungsangebote vergleichen und die Folgen einer möglichen vorzeitigen Veräußerung besonders kritisch durchrechnen.
Ein Haus ist erst dann wirklich finanzierbar, wenn Sie es nicht nur kaufen, sondern auch langfristig halten und unterhalten können.
Häufige Fragen zum Hauskauf ohne Eigenkapital
Kann man ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?
Ja. Manche Banken ermöglichen eine Vollfinanzierung, wenn Einkommen, Bonität und Objekt die Anforderungen erfüllen. Eine Kreditzusage ist jedoch nicht garantiert. Besonders anspruchsvoll ist die Finanzierung, wenn auch die gesamten Kaufnebenkosten über Kredite bezahlt werden müssen.
Muss man Eigenkapital haben, um ein Haus zu kaufen?
Eine allgemeine gesetzliche Mindest-Eigenkapitalquote besteht nicht. Banken können jedoch eigene Anforderungen festlegen. Ohne Eigenkapital werden häufig eine besonders gute Bonität, ausreichend hohes Einkommen oder zusätzliche Sicherheiten benötigt.
Welche Bank finanziert ein Haus ohne Eigenkapital?
Das hängt von den aktuellen Kreditvergaberichtlinien und Ihrer individuellen Situation ab. Banken, Sparkassen und andere Finanzierungspartner beurteilen Vollfinanzierungen unterschiedlich. Ein Vergleich mehrerer konkreter Angebote ist deshalb sinnvoller als die Suche nach einer vermeintlich immer finanzierenden Bank.
Wie viel Netto muss ich verdienen, um ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen?
Eine feste Einkommensgrenze gibt es nicht. Entscheidend sind Darlehenshöhe, Zinssatz, Tilgung, Haushaltsgröße, Lebenshaltungskosten und weitere Verpflichtungen. Die dauerhaft verfügbare Monatsrate muss ausreichen, ohne dass notwendige Rücklagen entfallen.
Was ist der Unterschied zwischen einer 100-Prozent- und einer 110-Prozent-Finanzierung?
Bei einer 100-Prozent-Finanzierung wird üblicherweise der vollständige Kaufpreis finanziert, während die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Bei einer sogenannten 110-Prozent-Finanzierung werden zusätzlich Kaufnebenkosten über Kredite abgedeckt. Der tatsächliche Finanzierungsanteil kann von 110 Prozent abweichen.
Kann ich ein Haus ohne Eigenkapital und ohne Anzahlung kaufen?
Ein Hauskauf erfordert nicht generell eine vorherige Anzahlung an den Verkäufer. Dennoch müssen sämtliche Kosten finanziert und zum jeweils vereinbarten oder gesetzlich bestimmten Zeitpunkt bezahlt werden können. Ohne eigene Mittel muss der Finanzierungspartner daher auch die entsprechenden Nebenkosten und Zahlungszeitpunkte berücksichtigen.
Kann ich trotz negativer SCHUFA ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?
Das ist erheblich schwieriger. Insbesondere schwerwiegende negative Einträge oder offene Zahlungsstörungen können zu einer Ablehnung führen. Ob eine Finanzierung dennoch möglich ist, hängt von den konkreten Einträgen, den übrigen finanziellen Verhältnissen und der Kreditprüfung ab.
Ist eine 110-Prozent-Finanzierung sinnvoll?
Sie kann in einzelnen Fällen tragbar sein, ist aber mit erhöhten Risiken verbunden. Die Verschuldung liegt zunächst über dem reinen Kaufpreis. Bei einem frühen Verkauf können deshalb Schulden verbleiben. Ohne ausreichende Rücklagen ist besondere Vorsicht geboten.
Kann ich eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital kaufen?
Grundsätzlich ja. Die Bank prüft ähnliche Voraussetzungen wie bei einem Haus. Zusätzlich sollten Käufer das Hausgeld, die Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft und mögliche Sonderumlagen berücksichtigen.
Kann ich ein Mietshaus ohne Eigenkapital kaufen?
Grundsätzlich ist das möglich. Neben Ihrer Bonität beurteilt die Bank insbesondere die Immobilie und die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Leerstand, Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten müssen in der Finanzierung berücksichtigt werden.
Kann ich die Kaufnebenkosten mit einem zusätzlichen Privatkredit finanzieren?
Ein weiterer Kredit kann unter bestimmten Voraussetzungen aufgenommen werden. Allerdings erhöht er die monatlichen Verpflichtungen und kann die Immobilienfinanzierung erschweren. Er muss gegenüber der finanzierenden Bank vollständig offengelegt werden.
Ist ein Hauskauf mit zehn Prozent Eigenkapital besser als ohne Eigenkapital?
Ein eigener Finanzierungsanteil reduziert grundsätzlich die notwendige Kreditsumme und kann die Konditionen verbessern. Ob zehn Prozent ausreichen, hängt davon ab, ob damit auch die Kaufnebenkosten gedeckt werden, welche Sicherheiten vorhanden sind und wie die Bank die Immobilie bewertet.
Kann ich ein Haus ohne Eigenkapital mit KfW-Förderung kaufen?
KfW-Förderkredite können einen Immobilienkauf ergänzen. Sie ersetzen jedoch nicht automatisch die von der finanzierenden Bank geforderten eigenen Mittel. Welche Programme infrage kommen, hängt unter anderem von Selbstnutzung, Einkommen, Haushaltszusammensetzung, Objekt und energetischen Voraussetzungen ab.
Wann sollte ich lieber kein Haus ohne Eigenkapital kaufen?
Wenn die Kreditrate nur unter optimalen Bedingungen tragbar ist, keine finanziellen Reserven bestehen oder größere Sanierungen absehbar sind, spricht vieles dafür, den Kauf zu verschieben. Besonders kritisch ist eine Finanzierung, bei der bereits kleinere Einkommensausfälle oder Reparaturen zu Zahlungsschwierigkeiten führen können.