Immobilienpreise am Bodensee nach Städten
Wer am Bodensee kaufen oder verkaufen möchte, merkt schnell: Die Preisunterschiede zwischen den Orten sind deutlich – selbst bei ähnlicher Entfernung zum See. Dieser Beitrag liefert einen kompakten Überblick über die Immobilienpreise nach Städten und Gemeinden für 2026 auf Basis aktueller Immowelt-Daten für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sowie aktueller Marktwerte für Baugrundstücke.
Kurzüberblick 2026 (Wohnungen, Ø-Werte): Konstanz liegt mit rund 5.648 €/m² an der Spitze, gefolgt von Überlingen mit ca. 5.173 €/m² und Hagnau mit ca. 5.078 €/m². Günstiger sind Orte wie Friedrichshafen mit ca. 4.189 €/m² sowie Meckenbeuren, Tettnang und Owingen.
Konstanz (Landkreis Konstanz)
Konstanz zählt zu den teuersten Standorten am Bodensee. Die Nähe zur Schweiz, die hohe Nachfrage, knapper Wohnraum und die starke Infrastruktur spiegeln sich im Preisniveau deutlich wider.
Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Kaufpreis liegt 2026 bei ca. 5.648 €/m². In zentralen und gefragten Lagen können Werte von 3.698 €/m² bis 9.446 €/m² erreicht werden. Günstigere Bereiche liegen häufiger im Korridor von etwa 3.700 €/m² bis 5.000 €/m².
Einfamilienhäuser: Für ein Einfamilienhaus werden im Schnitt rund 6.526 €/m² aufgerufen. In besonders gefragten Lagen sind 3.354 €/m² bis 12.411 €/m² möglich, in preislich moderateren Bereichen eher ab rund 3.400 €/m².
Baugrundstücke: Der Durchschnitt liegt bei rund 1.256 €/m². Im Marktüberblick bewegen sich die Grundstückspreise aktuell typischerweise etwa zwischen 1.005 €/m² und 1.507 €/m².
Für Käufer bedeutet das: gute Vorbereitung, Finanzierungssicherheit und schnelle Entscheidungswege sind entscheidend. Verkäufer profitieren bei guter Aufbereitung der Unterlagen und einer sauberen Vermarktungsstrategie häufig von sehr hoher Nachfrage.
Friedrichshafen (Bodenseekreis)
Friedrichshafen bewegt sich preislich eher im mittleren Bereich des Bodensees. Die Stadt bietet starke Arbeitgeber, gute Anbindung und hohe Lebensqualität – gleichzeitig ist das Preisniveau gegenüber Konstanz häufig moderater.
Eigentumswohnungen: Der Durchschnitt liegt 2026 bei ca. 4.189 €/m². In gefragten Bereichen sind häufig 2.748 €/m² bis 7.087 €/m² realistisch, während günstigere Lagen eher im Bereich von etwa 2.700 €/m² bis 4.000 €/m² liegen.
Einfamilienhäuser: Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei rund 4.794 €/m². In guten Lagen sind 2.787 €/m² bis 8.346 €/m² möglich, in moderateren Bereichen eher ab rund 2.800 €/m².
Baugrundstücke: Im Schnitt werden ca. 790 €/m² genannt. Die aktuellen Grundstückspreise in Friedrichshafen liegen damit im gehobenen Mittelfeld des Bodenseekreises.
Friedrichshafen ist damit für viele Interessenten eine Mischung aus Standortqualität und noch erreichbarerem Preisniveau – je nach Mikrolage und Objektzustand unterscheiden sich die real erzielbaren Werte jedoch erheblich.
Überlingen (Bodenseekreis)
Überlingen zählt zu den hochpreisigen Standorten am Bodensee. Die Lage am Überlinger See, die Altstadt, der Kur- und Freizeitwert sowie die Nachfrage sorgen für ein deutlich höheres Niveau als in vielen Orten im Hinterland.
Eigentumswohnungen: Der Durchschnitt liegt 2026 bei ca. 5.173 €/m². In der Kernstadt sind häufig 3.066 €/m² bis 10.345 €/m² zu sehen.
Einfamilienhäuser: Der durchschnittliche Kaufpreis liegt bei rund 5.390 €/m². In sehr gefragten Lagen sind Werte bis 10.779 €/m² möglich, günstigere Häuser beginnen bei etwa 2.505 €/m².
Baugrundstücke: Der Durchschnitt liegt bei ca. 1.054 €/m². Damit gehört Überlingen auch bei Baugrundstücken zu den teureren Märkten der Region.
Wer in Überlingen kaufen möchte, sollte besonders auf Zustand, Energiekennwerte, Ausrichtung und echte Mikrolage achten – diese Faktoren entscheiden im Hochpreissegment stark über die Spanne.
WEITERE STÄDTE UND GEMEINDEN AM BODENSEE (ÜBERBLICK 2026)
Neben den größeren Städten gibt es zahlreiche Orte und Gemeinden, in denen das Preisniveau teils deutlich variiert. Gerade im Hinterland oder in weniger seelastigen Lagen sind Wohnungen oft günstiger, während in Orten mit hoher See- oder Bodenseelage die Preise spürbar anziehen.
VERGLEICHSTABELLE 2026 (Ø-WERTE)
| Stadt/Gemeinde | Eigentumswohnung (€/m²) | Einfamilienhaus (€) | Baugrundstück (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Daisendorf | 4.235 | 4.958 | 1.009 |
| Eriskirch | 3.856 | 4.822 | 834 |
| Hagnau | 5.078 | 5.003 | 897 |
| Kressbronn | 4.686 | 4.929 | 859 |
| Langenargen | 4.476 | 5.708 | 837 |
| Markdorf | 3.710 | 4.373 | 820 |
| Meckenbeuren | 3.690 | 4.197 | 712 |
| Meersburg | 4.874 | 5.290 | 1.011 |
| Neukirch | 3.044 | 3.933 | 332 |
| Oberteuringen | 3.822 | 3.833 | 337 |
| Owingen | 3.634 | 3.732 | 504 |
| Sipplingen | 4.804 | 6.008 | 499 |
| Stetten | 4.087 | 4.383 | 964 |
| Tettnang | 3.698 | 4.503 | 753 |
Was erklärt die Unterschiede zwischen den Orten?
Preisunterschiede entstehen selten „nur“ durch die Stadtgrenze. Am Bodensee wirken mehrere Faktoren zusammen:
- Seelage und Sichtbezug: wenige Minuten zum Ufer oder direkter Seeblick können große Sprünge auslösen.
- Mikrolage: ruhige Straße, Nachbarschaft, Hanglage, Ausrichtung, Parkdruck, Infrastruktur.
- Objektqualität: Baujahr, Zustand, Sanierungsstand, Grundriss, Stellplätze, Außenflächen.
- Energie & Technik: energetischer Zustand und Modernisierungen beeinflussen Nachfrage und Preis.
- Angebot und Nachfrage: in den Toplagen ist das Angebot oft sehr knapp – das stabilisiert das hohe Niveau.
Tipps für Käufer
- Nutze Durchschnittspreise als Orientierung – die tatsächliche Bandbreite ist je nach Mikrolage groß.
- Prüfe Energiekennwerte, Sanierungen und Folgekosten frühzeitig.
- Bereite Finanzierung und Unterlagen vor, besonders in stark nachgefragten Orten.
- Lass dir Vergleichsobjekte und Marktumfeld zeigen, nicht nur die „eine“ Anzeige.
Tipps für Verkäufer
- Eine realistische Preiseinschätzung ist entscheidend: zu hoch bremst, zu niedrig verschenkt Potential.
- Unterlagen, Grundrisse, Energieausweis und klare Fakten sparen Zeit und erhöhen Abschlusschancen.
- Professionelle Darstellung und zielgerichtete Ansprache der richtigen Käufergruppen macht am Bodensee oft den Unterschied.
- Gerade in teuren Orten entscheidet häufig die Kombination aus Mikrolage, Zustand und Vermarktungsstrategie über den erzielbaren Preis.
Fazit
Der Bodensee gehört zu den hochpreisigen Regionen Deutschlands – auch 2026 sind die Unterschiede zwischen den Städten und Gemeinden klar. Konstanz, Überlingen und Hagnau liegen bei Wohnungen an der Spitze, während Orte wie Neukirch, Owingen und Meckenbeuren preislich deutlich darunter liegen. Für Käufer und Verkäufer lohnt sich der Blick auf Mikrolage, Objektzustand und Energiekennwerte besonders, weil diese Faktoren die Spanne am stärksten beeinflussen.
Die genannten Werte sind Durchschnittspreise und dienen der Orientierung. Angaben ohne Gewähr.
Quelle:
- aktuelle-grundstueckspreise.de
- immowelt.de